Hagen in Nordrhein-Westfalen bei Nacht: Immobilienpreise um 21 Prozent gestiegen © Christian / Pixabay
  • Von Andreas Harms
  • 21.11.2022 um 13:58
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Der jahrelange einheitliche Aufwärtstrend bei deutschen Immobilien ist zweifellos gestoppt. Doch der große Einbruch bleibt bislang aus. Während Immowelt noch zahlreiche weiter brummende Märkte vermeldet, bemerkt Interhyp bereits das große Abwarten. Und dann ist da noch das Statistik-Amt.

Neue Nachrichten von den Immobilienmärkten legen nahe, dass gestiegene Zinsen und hohe Inflation Spuren hinterlassen und die Preise hier und da schon nach unten drehen. Doch ein flächendeckender Einbruch lässt sich noch nicht erkennen.

So meldet das Portal Immowelt.de, dass in 24 von 106 betrachteten Stadt- und Landkreisen die Preise jetzt tiefer liegen als noch vor einem Jahr. Besonders stark ging es im Wetteraukreis in Hessen hinab: um 17 Prozent.

In vielen anderen Kreisen brummt der Immobilienmarkt jedoch weiter. Spitzenreiter sind Bernkastel-Wittlich, der Donnersbergkreis und der Eifelkreis Bitburg-Prüm – alle drei in Rheinland-Pfalz –, wo es auf Jahressicht um 20 Prozent hinauf ging. Unter den Stadtkreisen legte Hagen mit 21 Prozent am stärksten zu. Wobei in Hagen der Kaufpreis auch jetzt noch unter 2.000 Euro je Quadratmeter liegt. Die drei Landkreise liegen jeweils darüber, zum Teil deutlich.

Für die Analyse verglichen die Immoweltler die Angebote von Bestandswohnungen mit den Kriterien 75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock und Baujahr in den 90er-Jahren. Allerdings beschränken sie sich auf die westlich gelegenen Bundesländer Hessen, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und das Saarland.

Im Ruhrpott geht es nach oben

Bemerkenswert ist dabei, dass in noch moderat bepreisten Städten im Ruhrgebiet die Preise geklettert sind. Beispiele sind Duisburg (2.021 Euro; plus 12 Prozent), Gelsenkirchen (1.693 Euro; plus 9 Prozent) und Dortmund (2.845 Euro; plus 4 Prozent).

In teuren Städten sieht es schon anders aus. Zwar stiegen die Preise in Köln um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Frankfurt (6.309 Euro; minus 4 Prozent), Düsseldorf (5.053 Euro; minus 1 Prozent) und Kassel (2.990 Euro; minus 5 Prozent) beispielsweise hat der Wind schon gedreht.

Den gesamten Schnitt hat sich hingegen der Kreditvermittler Interhyp angesehen. Er meldet, dass die Immobilienpreise im dritten Quartal und damit schon zum zweiten Mal in einem Quartal in Folge gesunken sind. Genaugenommen ging es um 4,3 Prozent auf einen durchschnittlichen Kaufpreis von 512.000 Euro abwärts, alle Angaben inklusive Nebenkosten. Das ist ein Effekt, den es in der Form lange nicht gegeben hat, wie die folgende Grafik zeigt.

Immobilienpreise inklusive Nebenkosten
Immobilienpreise inklusive Nebenkosten (Interhyp)

Interhyp-Chef Jörg Utecht bemerkt, dass Marktteilnehmer vorsichtig geworden sind: „Momentan sehen wir eine abwartende Haltung: Käuferinnen und Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Gleichzeitig wollen Verkäuferinnen und Verkäufer ihre Immobilie häufig nicht unter dem gewünschten Preis verkaufen. Eine neue Balance zwischen Angebot und Nachfrage muss sich erst noch einspielen.“

Wobei es offenbar Unterschiede zwischen bestehenden Häusern und Neubauten gibt. Letztere wurden um 5,1 Prozent günstiger und kosten nun im Schnitt 577.000 Euro. Bestandsobjekte verloren lediglich 2,3 Prozent auf nun 468.000 Euro. Bei Interhyp geht man davon aus, dass die Trends so erst einmal weitergehen.

Etwas genauer hat man sich die Großstädte Berlin, Hamburg und München angesehen. In der Bayern-Metropole sank der Durchschnittspreis um 4,5 Prozent auf 854.000 Euro. Im dazu vergleichsweise günstigen Berlin hingegen zog es wieder an, um 2,4 Prozent auf 593.000 Euro. Und sogar in Hamburg ging es mit plus 3,7 Prozent auf 775.000 Euro noch einmal aufwärts. Laut Interhyp ist das aber nur ein kurzes Aufbäumen. „Die Zahlen aus den ersten Wochen des vierten Quartals aus München, Hamburg und Berlin zeigen, dass weitere Korrekturen nach unten wahrscheinlich sind“, sagt Utecht.

Weniger Bauprojekte genehmigt

Was den Häusermarkt etwas stützen könnte, sind Nachrichten von der langfristigen Angebotsseite. So meldet das Statistische Bundesamt, dass die Baugenehmigungen für Wohnungen im September 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 9,1 Prozent zurückgingen. Insgesamt gaben die Behörden in dem Monat ihr Okay für 27.449 Wohnungen. Darin sind gleichermaßen Einheiten in neuen und bestehenden Gebäuden enthalten. Seit Jahresanfang liegt die Zahl somit bei 272.054 genehmigten Wohnungen. Das sind 3,7 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Das deutet darauf hin, dass der Nachschub am Wohnmarkt tendenziell nachlässt. Und das wiederum verknappt Angebot und stützt Preise.

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Andreas Harms

Andreas Harms ist seit Januar 2022 Redakteur bei der Pfefferminzia Medien GmbH.

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