Gewerbeimmobilien Wann darf der Vermieter mehr Miete verlangen?

Ein Gewerbevermieter wirbt um neue Mieter: Unternehmer, die einer Mieterhöhung entgehen wollen, sollten bei der Vertragsgestaltung aufpassen.
Ein Gewerbevermieter wirbt um neue Mieter: Unternehmer, die einer Mieterhöhung entgehen wollen, sollten bei der Vertragsgestaltung aufpassen. © dpa/picture alliance

Wie häufig dürfen Gewerbevermieter die Miete erhöhen? Mit dieser Frage müssen sich früher oder später wohl alle kleinen und mittelständischen Betriebe befassen. Dabei gilt meist: Selbstständige, die gleich zu Anfang ihre Hausaufgaben erledigen, haben vom Vermieter kaum etwas zu befürchten.

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Im Gewerbebereich schließen Mieter und Vermieter häufig langfristige Verträge ab. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Unternehmer in puncto Betriebskosten mit dem nötigen Weitblick planen können.

Grundsätzlich gilt, dass die Miethöhe im Rahmen eines Gewerbemietvertrages zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden kann. „Die im Vertrag vereinbarte Miete gilt und kann in der Regel nicht durch eine einseitige Erklärung des Vermieters geändert werden“, stellen die Juristen vom Rechtsportal das.de klar – doch wie so oft, do gilt auch hier: keine Regel ohne Ausnahme.

Allerdings steckt der Gesetzgeber begehrlichen Vermietern einen engen Handlungsrahmen.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung im Gewerbebereich ist den Rechtsexperten von das.de zufolge eine vorherige vertragliche Vereinbarung.

Wie kann diese aussehen?

Zum einen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass eine Mieterhöhung grundsätzlich zulässig ist. Zum anderen haben Vermieter die Möglichkeit, einen sogenannten Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalts im Vertrag aufzunehmen.

Und wenn sich im Vertrag keine entsprechende Regelung findet?

Auch dann ist eine Mieterhöhung unter bestimmten Voraussetzungen noch möglich, erklären die Rechtsexperten. Hierzu müsste der Vermieter eine Änderungskündigung aussprechen. Und die geht so: Der Vermieter kündigt dem Mieter das bestehende Mietverhältnis – und bietet ihm gleichzeitig an, einen Mietvertrag zu geänderten Konditionen abzuschließen.

Doch diese Sorge ist oft nicht berechtigt:

So ist letztere Variante nur dann zulässig, wenn sich die Parteien zuvor auf einen frei kündbaren Mietvertrag geeinigt haben. Ist der Vertrag hingegen auf beispielsweise fünf Jahre fest befristet und dementsprechend nur durch eine außerordentliche Kündigung aufhebbar, kann der Vermieter diesen Weg nicht einschlagen.

Darüber hinaus weisen die Portalbetreiber darauf hin, dass sich in vielen Gewerbemietverträgen Mietanpassungsklauseln finden. „Gerade bei langfristigen Verträgen möchte ein Vermieter in der Regel nicht auf die Anpassung der Miete an die Geldentwertung oder die Anhebung des Mietpreisniveaus verzichten“, heißt es zur Erklärung. Demnach ist eine Indexmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete rechtlich zulässig. Auch eine Wertsicherungsklausel, auch Preisklausel genannt, kann Bestandteil des Vertrags sein.

Aber nochmal: Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung darf der Vermieter seinen Kunden nur durch eine Änderungskündigung die Miete „quasi durch die Hintertür“ erhöhen, wie die Experten klarstellen. Und auch das sei eben nur möglich, wenn Mieter einen unbefristeten, kündbaren Vertrag abgeschlossen haben.

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