Bei Betriebsschließung ist Kürzung der Gewerbe-Miete möglich

Was ist geschehen?

Eine Frau hat einen Textilladen gemietet und muss wegen der Corona-Pandemie von 19. März bis 19. April 2020 ihr Geschäft schließen. Das hatte das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt so verfügt. Wegen der Schließung zahlt die Frau keine Miete. Die Vermieterin zieht daraufhin vor Gericht.

Das Landgericht Chemnitz verurteilt die Frau zur Zahlung der Miete für den Monat April in Höhe von 7.854 Euro (Aktenzeichen: 4 O 639/20). Die Frau geht in Berufung. Das Oberlandesgericht Dresden hebt diese Entscheidung wieder auf und entscheidet, dass die Frau nur rund 3.720 Euro zahlen muss (5 U 1782/20). Der Grund: Die staatliche Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von Paragraf 313 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Und das erlaube eine Anpassung des Vertrags: Die Kaltmiete könne für die Dauer der angeordneten Schließung um die Hälfte sinken. Die Vermieterin will sich damit nicht zufrieden geben.

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) stellen sich auf die Seite der Mieterin (XII ZR 8/21): Im Fall einer Geschäftsschließung, die wegen einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolge, komme grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß Paragraf 313 Absatz 1 BGB berechtige aber noch nicht zu einer Vertragsanpassung, führen die Richter weiter aus. „Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

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