Baufinanzierung: Anfänglicher Tilgungssatz erreicht Rekordtief

Zwei Indikatoren aus dem Markt deuten an, dass Immobilienkäufer verstärkt auf ihre Budgets achten (müssen). Einerseits zahlen sie hohe Anteile der Kaufpreise per Baufinanzierung. Andererseits tilgen sie diese Kredite rekordverdächtig langsam.

Das beobachtet der Finanzdienstleister und Baukreditvermittler Dr. Klein im Rahmen seines Trendindikators Baufinanzierung.

Demzufolge betrug der durchschnittliche, anfängliche Tilgungssatz für Immobilienkredite im August 2025 1,92 Prozent. Das heißt: Die Kreditnehmer zahlen im ersten Jahr etwa 1,92 Prozent ihres Kredites tatsächlich zurück (der Rest der Rate sind Zinsen). Das ist der tiefste Wert, seit Dr. Klein diese Daten erhebt, also seit Januar 2015.

Der Nachteil daran ist, dass der Kredit länger läuft, je geringer man die Anfangstilgung ansetzt. Allerdings nur, wenn alle anderen Variablen unverändert bleiben (was sie aber nicht tun, siehe Beispiel unten).

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Darauf weist auch der Vorstandschef von Dr. Klein, Michael Neumann, hin: „Grundsätzlich spricht nichts dagegen, eine Baufinanzierung über diesen Weg leistbar zu gestalten. Darlehensnehmende sollten sich aber bewusst machen, dass dieser kurzfristige, vermeintliche Vorteil langfristig dazu führt, dass sich die Laufzeit des Kredits verlängert und die Zinslast insgesamt höher ausfällt.“

Im Gegenzug hat der sogenannte Beleihungsauslauf den bisher höchsten Wert in diesem Jahr erreicht. Denn inzwischen finanzieren Hauskäufer und Hausbauer 84,0 Prozent des Objekt-Beleihungswerts per Kredit. Die künftigen Immobilienbesitzer bringen also relativ wenig eigenes Geld mit. Das zusammen mit dem wieder erhöhten Kreditzins zieht die Kreditrate trotz niedrigeren Tilgungsanteils höher.

Außerdem sieht man bei Dr. Klein den Beleihungsauslauf noch nicht als Problem an. Neumann: „Ein fremdfinanzierter Anteil am Beleihungswert der Immobilie von rund 84 Prozent bedeutet immer noch, dass Käuferinnen und Käufer insgesamt eine hohe Summe an Eigenkapital mitbringen. Bei einer guten Bonität stellt ein Beleihungsauslauf in dieser Höhe überhaupt kein Problem für eine solide aufgestellte Baufinanzierung dar.“

Um den Effekt zu verdeutlichen, vergleichen wir die Daten aus dem Mai mit den neuen aus dem August. Wir kaufen theoretisch ein Haus für 300.000 Euro und lassen Gebühren und alles andere weg. Wie man die Rate berechnet, erklären wir hier.

Mai 2025:

• Kreditsumme (82,31 Prozent von 300.000 Euro): 246.930 Euro
• Zinssatz: 3,78 Prozent
• Anfängliche Rate bei 1,98 Prozent Tilgungssatz: 1.185 Euro
• Laufzeit Kredit (konstanter Zins, keine Sondertilgung): 28,2 Jahre
• Insgesamt gezahlte Zinsen: 155.574 Euro

August 2025:

• Kreditsumme (84,03 Prozent von 300.000 Euro): 252.090 Euro
• Zinssatz: 3,87 Prozent
• Anfängliche Rate bei 1,92 Prozent Tilgungssatz: 1.216 Euro
• Laufzeit Kredit (konstanter Zins, keine Sondertilgung): 28,4 Jahre
• Insgesamt gezahlte Zinsen: 162.544 Euro

In Bezug auf Zinsen und Tilgung zeigen sich somit beträchtliche Unterschiede. Trotzdem läuft der Kredit kaum länger. Dass liegt an der höheren Gesamtrate, die wiederum an der höheren Kreditsumme und dem höheren Zins liegt. Die Kreditkunden müssen im unteren Beispiel jeden Monat 30 Euro mehr zahlen als im Mai. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil der Rate, und der Tilgungsanteil steigt (Annuitätenprinzip). Das führt dazu, dass die Kunden mit den höheren Raten irgendwann monatlich etwas mehr tilgen als jene mit den niedrigeren Raten. Sie holen dann einiges wieder auf, wenn auch nicht alles.