Die Rating- und Analyse-Agentur Scope Fund Analysis hat offene Immobilienfonds auf Risikokennzahlen abgeklopft. Das Ergebnis dürfte all jene beruhigen, die nervös sind, nachdem in diesem Jahr zwei solche Produkte vorübergehend kein Anlegergeld mehr zurückzahlen (hier und hier). Auf das teils schwierige Marktumfeld mit steigenden Zinsen und sinkenden Preisen scheinen die Fondsanbieter zu reagieren.

Zunächst zu den Flüssen. Wie schon im Jahr zuvor zogen Anleger auch 2025 mit per Saldo 7,6 Milliarden Euro massiv Geld ab. Die Anbieter konnten alle auszahlen. Weil sie aber noch vorliegende Kündigungen bedienen müssen, dürfte es auch in diesem Jahr mit hohen Abflüssen noch weiter gehen, heißt es von Scope. Allerdings gehen die Kündigungen zurück.

Immerhin haben die Anbieter reagiert. Sie halten insgesamt 15 Milliarden Euro in Cash. Das entspricht einer Liquiditätsquote von beachtlichen 14,8 Prozent. Ja, in den Zehnerjahren waren es fast durchweg über 20 Prozent. Aber 2022 gab es auch einen Tiefststand von 14,0 Prozent.

Die Mehrheit der Anbieter erhebt nun Rücknahmegebühren, sobald zu viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen. Manche beschränken solche Rücknahmen, wenn Engpässe drohen.

Die Scope-Analysten sehen das alles mit Wohlwollen. Die Maßnahmen könnten extreme Krisen abmildern und Vertrauen schaffen, dass die Fonds funktionieren. Allerdings wäre eine brancheneinheitliche Herangehensweise für Anleger und Vertrieb besser, weil übersichtlicher gewesen.

Damit offene Immobilienfonds bei Zu- und Abflüssen die Kurve kriegen, müssten die Renditen wieder anziehen, meinen die Scope-Leute. Und sie müssten so weit steigen, dass sie risikolose Anlagen wie etwa die Bundesanleihe wieder übertreffen. Die bringt über zwei Jahre derzeit 2,64 Prozent und über zehn Jahre 2,94 Prozent.

Offene Immobilienfonds hinken dem hinterher. 2025 verloren sie im Durchschnitt 1,15 Prozent an Wert (was nun mal am Marktumfeld liegt). In diesem Jahr kamen schon bis Ende April weitere minus 1,65 Prozent hinzu.

Wie erwähnt sind das die Durchschnitte. Den einsamen Tiefststand markiert der Leading Cities Invest (ISIN: DE0006791825) mit minus 17,8 Prozent im Jahr 2025. Andere Produkte lieferten hingegen Gewinne, ganz vorn der KGAL Immo-Substanz (DE000A2H9BS6) und der Uniinstitutional German Real Estate (DE000A1J16Q1) mit je 3,1 Prozent.

Anschließend gehen die Analysten etwas detaillierter auf die Vermietungsstände ein als noch vor einigen Wochen. Im Schnitt sind 92,5 Prozent der Objekte vermietet. Das ist nicht berühmt, aber solide. Doch auch hier spreizen sich die Werte enorm. So ist der schon bei der Rendite angenehm aufgefallene KGAL Immo-Substanz mit 99,4 Prozent fast komplett vermietet. Das untere Ende markiert der UBS (D) Euroinvest Immobilien (DE0009772616) mit lediglich 77,0 Prozent. Der renditeschwache Leading Cities Invest ist übrigens zu 92,8 Prozent vermietet.

Solche und andere Spannen zeigen: Obwohl die Branche insgesamt ihre Hausaufgaben zu erledigen scheint, unterscheiden sich die Produkte deutlich voneinander. Es bleibt also einmal mehr wichtig, sich die Parameter anzusehen.

Die sind in der Studie enthalten. Sie können sie hier herunterladen.