Momentan ist der Zeitpunkt günstig, sich für einen Immobilienkauf zu entscheiden. Dieser Meinung ist Norbert Maier, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Regensburg. Der Grund: Die Bauzinsen bewegen sich recht stabil seitwärts und die Immobilienpreise sind noch nicht wieder gestiegen.
Antworten auf all diese Fragen gibt Immobilienexperte Maier im folgenden Artikel. Oftmals ergibt es aus seiner Sicht zum Auftakt einer Preisverhandlung Sinn, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser könne die wichtigsten Eckdaten und Dokumente des gewünschten Wohneigentums auf ihre Richtigkeit prüfen.
Detaillierte Informationen zu den einzelnen Tipps finden Sie auf den folgenden Seiten.
„Leider kommt es immer mal wieder vor, dass getrickst wird“, sagt Maier, „und Flächen, die keine Wohnflächen sind, als solche deklariert sind“. Es gebe kein Gesetz als Grundlage für die korrekte Angabe der Wohnfläche, sondern lediglich verschiedene Verordnungen und Regelwerke. Das erschwere die Situation.
Die gängigste Methode, um die Wohnfläche korrekt zu berechnen, ist die Wohnflächenverordnung. Diese ist für den öffentlich geförderten Wohnbau vorgeschrieben. Sie hat sich aber auch im frei finanzierten Markt etabliert. Die Richtlinie schreibt vor, dass nur die Grundfläche, die zum Wohnen genutzt werden kann, Teil der Berechnung sein darf.
„Die korrekte Berechnung der Wohnfläche hat einen enormen Einfluss auf den Immobilienwert und damit den Kaufpreis“, fasst Maier zusammen. Er empfiehlt Kaufinteressierten auf einen Experten zurückzugreifen, wenn sie sich nicht sicher sind, ob die Wohnfläche korrekt berechnet wurde.
Lange Zeit hat allein die Lage darüber bestimmt, wieviel eine Immobilie wert war. Das hat sich laut Maier gewandelt. Ein ähnlich wichtiger Aspekt für den Immobilienkauf ist heutzutage, wie energieeffizient ein Objekt aufgestellt ist. Daher muss der Verkäufer mittlerweile einen Energieausweis mit der Effizienzklasse für das Haus oder die Wohnung vorlegen.
Klasse A+ ist die beste Zuteilung. Am unteren Ende der Skala findet sich Klasse H. Sogenannte „braune“ Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz haben in den vergangenen Monaten am stärksten an Wert verloren. Eine bestimmte Effizienzklasse könne „bei weitestgehend identischen Objekten hinsichtlich des Baujahrs, der Größe und der Lage einen erheblichen Preisunterschied bedeuten“, so Maier.
„Kaufinteressierte sollten auf Nummer sicher gehen und einen Energieberater einbeziehen, um die Angaben bestätigen zu lassen“, rät der Spezialist von Dr. Klein. Außerdem könne ein Energieberater mögliche anfallende Kosten für eine energetische Sanierung abschätzen. Diese kann der Käufer wiederum in die Preisverhandlungen einbringen.
Käufer von Bestandsimmobilien machen sich oftmals keine Gedanken darüber, ob das Bauland, auf dem ihr Wohneigentum steht, korrekt erschlossen und das Grundstück zugänglich gemacht wurde. Das beinhaltet die Fragen, ob das Grundstück an das öffentliche Straßennetz angebunden ist und es einen Zugang zu Strom und Wasser sowie zur Kanalisation gibt.
Die zuständige Kommune ist dafür verantwortlich, das Grundstück bis zur Grundstücksgrenze öffentlich zu erschließen. Innerhalb der Grundstücksgrenze muss der Bauherr dafür sorgen. „Die Höhe der Kosten variiert, da die Preise von kommunalen und regionalen Regelungen abhängig sind“, so Maier.
Sämtliche Erschließungskosten trage der Grundstücksbesitzer. Das könne zu einer bösen Überraschung führen, wenn spätere Besitzer feststellen müssen, dass es noch offene Kosten gibt oder eine Nachzahlung ansteht. Es könne auch vorkommen, dass einige Arbeiten, wie der bereits vereinbarte Ausbau einer Straße, noch nicht komplett abgeschlossen sind, so Maier. Grundstückskäufer sollten also genau darauf achten, wie die Übernahme von Erschließungskosten im Kaufvertrag geregelt ist.
Baumaßnahmen, seien es komplett neue oder solche an einer Bestandsimmobilie, müssen vor dem Start genehmigt werden. Grundlage hierfür ist unter anderem die jeweilige Bauordnung der einzelnen Bundesländer. Sie bestimmt, wie die Gebäudeklassen eingeteilt werden. Diese richten sich nach der Höhe und der Fläche des Bauwerks.
„Wenn ein Verkäufer während seiner Zeit als Eigentümer Änderungen wie einen Dachgeschossausbau vorgenommen hat, kann das Einfluss auf die Gebäudeklasse haben“, sagt Maier. „Aus einem Einfamilien- ist eventuell ein Mehrfamilienhaus geworden, das natürlich zu einem anderen Kaufpreis auf den Markt kommt“, so Maier weiter. Gerechtfertigt sei dies aber nur, wenn die Baumaßnahme im Vorfeld genehmigt worden ist.
Ist diese Genehmigung nicht erfolgt, kann die Baubehörde die Baumaßnahmen einstellen oder sogar anordnen, dass diese rückgängig gemacht werden. „Aber auch eine Nachgenehmigung kann gelingen“, beruhigt der Spezialist für Baufinanzierung. Bei einer höheren Gebäudeklasse müssten dann beispielsweise strengere Anforderungen an den Brandschutz und an Fluchtwege erfüllt werden. Idealerweise liegen beim Immobilienkauf sämtliche Bauantragsunterlagen und die entsprechenden Genehmigungen vor.
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition, und damit finanzielle Belastung, in ihrem Leben. Da gilt es, jede Chance auf eine Preisverhandlung zu nutzen und gut vorbereitet zu sein. Potenzielle Käufer sollten beispielsweise wissen, wie groß die Anzahl an weiteren Interessenten ist.
Je zahlreicher die Mitbewerber, desto schwieriger und riskanter dürften Gespräche über die Kosten werden. Da es in diesem Fall mehrere Personen gibt, die bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen. „Wenn ein Makler involviert ist, spricht dies eher für eine hohe Nachfrage und Kaufinteressierte sollten nicht allzu hart verhandeln“, erklärt Maier.
Wenn der Verkauf privat abgewickelt wird, hilft es, sich möglichst gut auf den Verkäufer einzustellen. „Zukünftige Besitzer sollten versuchen herauszufinden, wer ihre Gesprächspartner sind“, so Maier.
„Kaufinteressierte sind gut beraten, den Kaufvorgang wie eine Art Bewerbung zu behandeln“, so Maier. „Sie sollten ein gutes Bild abgeben, Zuverlässigkeit und Interesse signalisieren sowie einen sympathischen Eindruck machen“. Das ist laut Maier die beste Basis für die spätere erfolgreiche Preisverhandlung.
