Neubauwohnungen kosten in Deutschland fast überall mehr als vergleichbare Bestandswohnungen. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2026. Fachleute des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben dafür Angebote des Jahres 2025 verglichen: Eigentumswohnungen mit 70 Quadratmetern, Neubauten aus den Jahren 2023 bis 2025 und ältere Bestandsobjekte. Nebenkosten blieben außen vor.
Im mittleren Preissegment zahlen Käufer in 49 von insgesamt 400 untersuchten Regionen für Neubau mindestens 180.000 Euro mehr als für Bestand. Das entspricht 2.570 Euro oder mehr je Quadratmeter.
An der Spitze steht der Landkreis Miesbach. Dort liegt der Aufpreis für Neubau bei 422.892 Euro. Danach folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro und Erlangen mit 307.461 Euro. Stuttgart kommt auf 261.878 Euro und ist als einzige Metropole der „Big 7“ unter den zehn Regionen mit den höchsten Aufschlägen vertreten. Schwerin folgt mit durchschnittlich 260.472 Euro.
Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank Deutschland, sagt dazu: „Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher günstiger sein, selbst inklusive der Sanierungskosten.“
Es gibt aber Gegenbeispiele. In 43 Regionen liegt der Aufschlag im mittleren Preissegment unter 100.000 Euro. Das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter. Besonders geringe Abstände meldet der Wohnatlas für Ferienregionen an den Küsten.
In drei Küsten-Landkreisen sind Neubauten sogar günstiger als Bestand. Im Landkreis Nordfriesland zahlen Käufer 53.444 Euro weniger für Neubau. Im Landkreis Leer sind es 29.988 Euro weniger, im Landkreis Rostock 14.062 Euro. Als Grund nennt die Postbank, dass Neubauten im mittleren Segment dort eher abseits der gefragten Lagen entstehen.
Im oberen Preissegment, also unter den teuersten 10 Prozent der Angebote, sind die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten geringer als im mittleren Preissegment. Trotzdem zahlen Käufer in 66 Regionen mindestens 160.000 Euro mehr für Neubau. Je Quadratmeter sind das 2.285 Euro.
Auch hier führt Miesbach mit 492.750 Euro. Garmisch-Partenkirchen kommt auf 340.256 Euro, Stuttgart auf 318.931 Euro und Krefeld auf 263.540 Euro. Nordfriesland zeigt dagegen, wie stark die Lage wirkt: Im mittleren Segment ist Neubau dort günstiger als Bestand, im oberen Segment liegt der Aufschlag bei 369.179 Euro.
Noch deutlicher fallen die Ausnahmen an Nord- und Ostsee aus. Im oberen Preissegment sind Neubauten in Aurich um 529.065 Euro günstiger als Bestand, in Leer um 271.121 Euro, in Friesland um 255.879 Euro, in Wittmund um 140.295 Euro und im Landkreis Rostock um 36.257 Euro.
Insgesamt nennt der Wohnatlas 81 Landkreise, Groß- und Mittelstädte mit geringen Aufschlägen im oberen Preissegment. Dort liegt die Differenz zwischen Neubau und älterer Wohnung unter 75.000 Euro. Es bleibt also weniger die Frage Neubau oder Bestand allein. Entscheidend sind Lage, Preisniveau und möglicher Sanierungsbedarf.
