Ende Juni 2024 hat der offene Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1) von der genossenschaftlichen Union Investment und der Zentralen Boden Immobilien Gruppe (ZBI) auf einen Schlag fast 17 Prozent an Wert verloren. Der Wert eines Anteils sank von 50,74 Euro auf 42,26 Euro. Dieser Abschlag tut weh, gelten doch offene Immobilienfonds gemeinhin als sehr sicher. Er war laut Angaben des „Handelsblatts“ der höchste Tagesverlust, den Anleger bei Immobilienfonds seit der Krise im Jahr 2008 hinnehmen mussten.
Höhere Zinsen, stark erhöhte Baukosten und schärfere Regulierung hätten das Interesse von Investoren gedämpft, und das habe dann dazu geführt, dass der Fondswert eingebrochen ist, erklärt die Union Investment gegenüber „Tagesschau online“. Wichtig zu wissen: Dieser Fonds ist auf dem deutschen Markt der aktuell größte Publikumsfonds für Wohnimmobilien mit in der Spitze um die 5 Milliarden Euro Volumen.
Hat die Fondsgesellschaft Kunden also falsch beraten, weil sie den Immobilienfonds nachträglich abwerten musste? Die Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass dies „höchstwahrscheinlich nicht der Fall war“. Anwälte bringen sich laut Angaben des „Handelsblatts“ dennoch „bereits in Stellung“.
Stecken aktuell eigentlich der deutsche Markt für offene Immobilienfonds und der deutsche Wohnungsmarkt generell in der Krise oder war diese Abwertung nur ein Einzelfall?
Die höheren Zinsen und der Ukraine-Krieg sind laut „Welt“ online wohl nicht die einzigen Gründe dafür, dass der Fonds von Union Investment abgewertet wurde. Auch Zustand und Alter der Immobilien im Fonds spielten dabei wohl eine Rolle. Der Fonds habe möglicherweise hastig und überteuert Immobilien gekauft, um das Anlegergeld zu investieren, berichtete die „Süddeutsche Zeitung“.
In den Jahren 2022 und 2023 steckte der deutsche Wohnungsmarkt in einer Korrekturphase, schreibt der Analyst Jochen Möbert in einem DB-Research-Bericht. Wegen des Zins- und Regulierungsschocks hielten viele Investoren demnach die Füße still und die Transaktionszahlen brachen teils kräftig ein.
In diesem Jahr hat der Markt aus Sicht des Analysten wieder angezogen. Auch wenn die aktuelle Lage im Hinblick auf die Preisindizes besonders unklar ist, erwartet Bögert, dass alle Preisindizes „spätestens im dritten Quartal eine Bodenbildung oder wieder steigende Preise anzeigen“. Das würde offenen Immobilienfonds zweifellos helfen.
Ganz so positiv schätzen die Anbieter offener Immobilienfonds ihre Lage aktuell nicht ein. In einer aktuellen Scope-Studie beurteilten nur noch 8 Prozent ihre Lage in diesem Jahr als gut. Zwei Drittel sehen sich in einem Umfeld, das sie weder als gut noch als schlecht bezeichnen. Jeder Vierte ist unzufrieden. Im Jahr 2023 hatten noch 40 Prozent der befragten Anbieter ihre Lage als gut und 47 Prozent als neutral bezeichnet. Für das Jahr 2025 schätzen zwei Drittel der Befragten ihre Geschäftslage als „neutral“ ein.
Einer der wichtigsten Indikatoren für offene Immobilienfonds ist die Vermietungsquote. Das ist jener Anteil eines Portfolios, der vermietet ist und Erträge liefert. Je höher, desto besser, denn Leerstand hilft erst einmal niemandem. Ende 2023 lag die durchschnittliche Quote der offenen Immobilienpublikumsfonds bei 93,7 Prozent und damit leicht unter dem Vorjahresniveau in Höhe von 94,1 Prozent.
Dass die Quote auf diesem Niveau verharrt, erwartet ein Drittel der befragten Anbieter. Sie prognostizieren für das Jahresende 2024 einen Wert zwischen 93 und 94 Prozent. Drei von zehn Teilnehmern rechnen mit einem leichten Anstieg auf 94 bis 95 Prozent. Eine Vermietungsquote von mehr als 96 Prozent erwarten 21 Prozent. Nur jeder Siebte erwartet für das Jahresende 2024 ein Niveau von weniger als 93 Prozent. Scope rechnet für 2024 im Durchschnitt mit leicht sinkenden Vermietungsquoten.
Seit 2023 stehen offene Immobilienfonds bei Anlegern immer weniger in der Gunst. Im Jahr 2023 sind die Zuflüsse im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen, und zwar deutlich. Insgesamt sammelten sie laut einer aktuellen Scope-Studie nur 500 Millionen Euro von Investoren ein. Im Jahr 2022 hatten Anleger noch 4,2 Milliarden Euro investiert, 2019 sogar mehr als 10 Milliarden Euro.
Solche Riesenzahlen sind Geschichte. Für das Jahr 2024 erwarten die Scope-Analysten für offene Immobilienfonds in Deutschland erstmals seit 17 Jahren sogar Mittelabflüsse. Im ersten Quartal haben Anleger ihre Anteile bereits um 900 Millionen Euro reduziert.
Dass die Mittelzuflüsse so stark sinken, hängt aus Sicht der Analysten auch mit den Renditen zusammen. Die insgesamt 22 von Scope bewerteten offenen Immobilienfonds haben im Jahr 2023 eine durchschnittliche 1-Jahres-Performance (BVI) von 1,2 Prozent erzielt. Das ist ziemlich dünn. Die Spannweite liegt zwischen minus 10 und plus 3 Prozent. Das soll aus der Sicht von Scope auch erstmal so weitergehen: Nicht gerade attraktiv für Anleger. Allerdings sind offene Immobilienfonds als Langzeitanlage konzipiert, bei der Anleger auf langfristige Renditen achten sollten.
Wer dem Markt für offene Immobilienfonds nicht (mehr) traut und seine nach dem 21. Juli 2013 gekauften Fondsanteile verkaufen möchte, muss diese zwei Jahre halten. Außerdem muss er beachten, dass eine unwiderrufliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten besteht. Die Ausnahmen: Wer die Fondsanteile zwischen dem 1. Januar und dem 21. Juli 2013 gekauft hat, darf pro Kalenderhalbjahr Fondsanteile in Höhe von 30.000 Euro ohne Kündigungsfristen abziehen. Man muss die Anteile aber mindestens zwei Jahre gehalten haben. Die 30.000-Euro-Grenze gilt auch für die Altanleger, die vor Ende des Jahres 2012 Fondsanteile gekauft haben, wobei diese keine Mindesthaltedauer beachten müssen.
Sollten jetzt mehr Anleger auf die Idee kommen, ihre Anteile verkaufen zu wollen, könnte das aus Sicht der Verbraucherzentralen dazu führen, dass immer mehr Objekte in kurzer Frist verkauft werden müssen, was wiederum zu weiteren Abwertungen führen kann.
Andererseits werden Fondsanteile teilweise an der Börse bereits mit Abschlägen gehandelt. Für den „Uniimmo: Wohnen ZBI“ berechnete die Fondsgesellschaft Anfang Juli 2024 einen offiziellen Anteilspreis von rund 42 Euro. An der Börse wurde er zum gleichen Zeitpunkt für rund 33 Euro gehandelt. Ob dieser Abschlag gerechtfertigt ist, wird sich aus Sicht der Verbraucherschützer noch zeigen.
Wenn Anleger dagegen den Vertrag kündigen und die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, steht der Preis nicht fest. Dann kann es sein, dass der Verkaufspreis, den sie nach Ablauf der Kündigungsfrist erhalten, sogar niedriger ist als der heutige Anteilspreis an der Börse.
Offene Immobilienfonds hatten in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder stürmische Zeit hinter sich, schreibt Ali Masarwah, Fondsanalyst und Geschäftsführer von Envestor. „Viele Anleger haben noch die Erinnerung präsent, dass offene Immobilienfonds gleich zweimal in den vergangenen 20 Jahren umgekippt sind.“ Unverantwortliche Banker und panische Anleger sorgten damals für Liquiditätskrisen.
In der Vergangenheit lag die Rendite dieser Assetklasse laut Masarwah oftmals zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr. Allerdings darf man bei diesen Überlegungen nicht vergessen, dass offene Immobilienfonds gegenüber anderen Anlageklassen Steuervorteile haben. „Aktienfonds weisen einen steuerfreien Anteil von 30 Prozent, Mischfonds von 15 Prozent und Rentenfonds von null Prozent auf. Bei offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland sind es 60 Prozent und bei Fonds mit Fokus auf ausländische Objekte sogar 80 Prozent“, so Masarwah.
