Wenn ein Hauskäufer das Objekt vom Mehr- zum Einfamilienhaus umwidmen will, muss er das dem Immobilienmakler rechtzeitig mitteilen. Und das muss passieren, noch vor Käufer und Makler den Maklervertrag abschließen, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: I ZR 111/25).
Der Streit dreht sich um ein Haus mit Grundstück, das ein Interessent im Jahr 2021 für 675.000 Euro kaufte. Das Haus enthielt gut erkennbar und ausgewiesen zwei vermietete Wohnungen, je eine in Erdgeschoss und Obergeschoss und jede mit separatem Keller. Allerdings wurde es Anfang der Sechzigerjahre als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ gebaut und erst später ausgebaut.
Nachdem der Kauf abgeschlossen war, verlangte der Immobilienmakler Provision in Höhe von 41.445 Euro. Die wollte der Käufer jedoch nicht zahlen. Der Makler klagte und bekam vor dem Landgericht Berlin II (85 O 10/23) und dem Kammergericht Berlin (10 U 19/25) recht. Und jetzt auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Aber warum wollte der Käufer die Provision nicht zahlen? Offenbar berief er sich auf den noch recht neuen sogenannten Halbteilungsgrundsatz im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der steht in Paragraf 656c, gilt seit Ende 2020 und sagt sinngemäß:
Darauf berief sich in diesem Fall der Käufer. Er behauptete im Nachhinein, das Objekt als Einfamilienhaus gekauft haben zu wollen. Angeblich hatte er das dem Makler im Vorfeld auch schon so gesagt, aber eben nur mündlich.
Der BGH stellte klar: Wenn man einem Haus den geplanten Nutzungszweck nicht eindeutig ansieht, muss der Käufer das „dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar“ machen. Und nicht erst nachher.
