Der deutsche Baufinanzierungsmarkt hat in den vergangenen zehn Jahren einen tiefgreifenden Strukturwandel durchlaufen. Während bis zur Zinswende ein klarer Verkäufermarkt mit stark steigenden Preisen und sehr günstigen Finanzierungskonditionen dominierte, bestimmen heute Leistbarkeit, Eigenkapital und eine solide Finanzierungsstruktur die Marktdynamik.
Unsere Auswertung zeigt, dass sich der Markt nach der starken Korrektur ab 2022 in den Jahren 2024 und 2025 neu ausgerichtet hat – ohne Rückkehr zur Niedrigzinsära, aber mit wachsender Planungssicherheit für gut vorbereitete Käuferinnen und Käufer.
Über viele Jahre war der Immobilienerwerb vor allem durch steigende Preise geprägt. Zwischen 2016 und 2021 erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigennutzer von rund 2.900 Euro auf über 4.000 Euro, während die Gestehungskosten im gleichen Zeitraum von knapp 380.000 Euro auf rund 556.000 Euro stiegen. In diesem Umfeld war der Markt klar angebotsgetrieben, die Finanzierung stellte aufgrund des niedrigen Zinsniveaus für viele Käuferinnen und Käufer keinen begrenzenden Faktor dar.
Mit der Zinswende ab 2022 änderte sich diese Marktdynamik spürbar. Die Preise gaben in der Folge nach und liegen 2025 mit durchschnittlich rund 3.600 Euro pro Quadratmeter unter den Höchstständen von 2021, jedoch weiterhin deutlich über dem Niveau vor Beginn des Preisbooms.
Deutlich stärker als die Preise veränderte sich die Finanzierungsseite. Die monatliche Gesamtrate für Eigennutzer stieg von durchschnittlich rund 1.100 Euro im Jahr 2016 auf knapp 1.800 Euro im Jahr 2025. Zwar erhöhten sich die durchschnittlichen Einkommen im gleichen Zeitraum deutlich, das Verhältnis von Rate zu Einkommen liegt mit rund 26 Prozent jedoch weiterhin klar über dem Niveau der Jahre vor der Zinswende. Leistbarkeit ist damit zum zentralen Kriterium im Baufinanzierungsmarkt geworden.
Gleichzeitig verteuert sich auch der Mietmarkt dynamisch. Eine aktuelle Auswertung der Bilthouse-Gruppe zeigt, dass die Angebotsmieten in den 50 größten Städten zuletzt um 4,8 Prozent stiegen, während die Kaufpreise lediglich um 2,6 Prozent zulegten. Dadurch verringert sich der Abstand zwischen monatlicher Miete und Finanzierungsrate weiter. In immer mehr Regionen nähern sich Miet- und Finanzierungskosten an – insbesondere für Haushalte mit ausreichend Eigenkapital und stabiler Finanzierungsstruktur.
Parallel zur veränderten Zins- und Preisentwicklung hat sich auch die Finanzierungskultur gewandelt. Seit der Zinswende bringen Käuferinnen und Käufer im Durchschnitt deutlich mehr Eigenkapital ein. Die Eigenkapitalquote von Eigennutzern stieg von rund 20 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 auf etwa 27 Prozent im Jahr 2025. Gleichzeitig sank der Beleihungsauslauf von knapp 89 Prozent im Jahr 2020 auf nun rund 84 Prozent.
Diese Entwicklung verdeutlicht, dass hohe Einkommen allein zunehmend kein ausreichendes Finanzierungskriterium mehr darstellen. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus Eigenkapital, laufender Belastung und langfristiger Finanzierungsstruktur.
Ergänzend dazu ist die durchschnittliche Anfangstilgung seit 2019 von gut 3,0 Prozent auf rund 2,1 Prozent gesunken, um die monatliche Belastung unter den veränderten Zinsbedingungen tragfähig zu halten.
Im Übergang von 2024 auf 2025 zeigt sich eine Phase der Stabilisierung. Die Gestehungskosten und Quadratmeterpreise blieben weitgehend konstant, während die monatlichen Gesamtraten leicht zurückgingen. Trotz dieser Entlastung bewegen sich die Belastungen weiterhin auf hohem Niveau. Die Eigenkapitalquoten blieben hoch, während sich das Verhältnis von monatlicher Rate zu Einkommen nur geringfügig verbesserte. Der Immobilienerwerb bleibt damit anspruchsvoll, ist für gut vorbereitete Käuferinnen und Käufer jedoch weiterhin realisierbar.
Mit Blick auf 2026 rechnen wir nicht mit einer Rückkehr zu den niedrigen Bauzinsen vergangener Jahre. Nach der klaren Zinspause der EZB und dem Ende des Lockerungszyklus hat sich ein neues Zinsumfeld etabliert. Die zentralen Treiber für die Bauzinsen liegen dabei weniger bei der Geldpolitik als an den Kapitalmärkten. Hohe Staatsverschuldung, große Emissionsvolumina und geopolitische Unsicherheiten halten die Renditen langfristiger Staatsanleihen unter Aufwärtsdruck.
Vor diesem Hintergrund halten wir für zehnjährige Baufinanzierungen mit 80 Prozent Beleihung zum Jahresende 2026 ein Zinsniveau nahe der 4-Prozent-Marke für realistisch.
Parallel dazu verteuert sich auch der Mietmarkt. Da die Mieten in vielen Regionen schneller steigen als die Kaufpreise, verringert sich der Abstand zwischen monatlicher Miete und Finanzierungsrate. Damit rückt bei der Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nicht mehr allein der Bauzins in den Vordergrund, sondern die Gesamtbelastung im Vergleich zum Mieten.
Der Bauzins bleibt damit ein wichtiger Faktor bei der Kaufentscheidung, ist jedoch nicht mehr allein ausschlaggebend. Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Zins, Kaufpreis und Eigenkapital sowie eine solide Finanzierungsstruktur, die Planungssicherheit bietet. Wer hier gut vorbereitet ist, kann auch in einem Umfeld um 4 Prozent Bauzins erfolgreich Wohneigentum erwerben.
Die Bilthouse-Gruppe ist ein Anbieter für Baufinanzierungsvermittlung in Deutschland. Gegründet im Jahr 2022 vereint Bilthouse die Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb.