Die Prämien in der Wohngebäudeversicherung steigen seit Jahren deutlich, vielerorts rasant. Was lange Zeit nur einzelne Risikogruppen betraf, ist heute ein strukturelles Problem des gesamten Marktes. Besonders betroffen sind ältere, unsanierte Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser – unabhängig davon, ob sie auf dem Land oder im städtischen Umfeld stehen.
Ein günstiger Kaufpreis oder ein seit Jahrzehnten abbezahltes Haus schützt längst nicht mehr vor hohen laufenden Kosten. Für viele Eigentümer entwickelt sich die Wohngebäudeversicherung zunehmend von einer kalkulierbaren Pflichtabsicherung zu einer echten finanziellen Belastungsprobe.
Entgegen einer weit verbreiteten Annahme ist heute nicht mehr nur die Lage der Immobilie der maßgebliche Faktor für die Prämienhöhe, sondern ihr technischer Zustand. Zwar fallen ehemalige landwirtschaftliche Anwesen mit großen Flächen und Nebengebäuden besonders auf, doch die Problematik reicht weit darüber hinaus.
Auch im städtischen Umfeld explodieren die Beiträge – insbesondere bei älteren, unsanierten Mehrfamilienhäusern, aber ebenso bei klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern mit Gebäudealtern über 30 Jahre. Veraltete Installationen, fehlende Modernisierungen und eine ungünstige Schadenhistorie führen dazu, dass Versicherer diese Gebäude zunehmend als Hochrisikoobjekte einstufen.
Der größte Risikotreiber liegt in alten Wasser- und Heizungsleitungen sowie veralteter Elektrik. Leitungswasserschäden zählen seit Jahren zu den häufigsten und teuersten Schadenarten in der Wohngebäudeversicherung. Häuser, bei denen diese Systeme nie grundlegend erneuert wurden, gelten als besonders schadenanfällig.
Gezielte Sanierungen – insbesondere der wasserführenden Leitungen, der Heizungsanlage und der Elektrik – reduzieren das Schadenrisiko deutlich. Viele Versicherer honorieren solche Teilsanierungen bereits mit Beitragsnachlässen. Entscheidend ist jedoch, dass diese Maßnahmen korrekt, vollständig und transparent angegeben werden.
Der Begriff „Sanierung der wasserführenden Leitungen“ wird in der Praxis häufig unterschätzt oder missverstanden. Aus Sicht der Versicherer reicht es nicht aus, einzelne Leitungsabschnitte, Armaturen oder sichtbare Rohrleitungen auszutauschen. Gemeint ist vielmehr eine vollständige und systematische Erneuerung aller wasserführenden Anlagen und Leitungen im Gebäude.
Dazu zählen insbesondere:
Untrennbar damit verbunden ist in der Regel auch die vollständige Erneuerung des gesamten Heizungssystems, da dieses ebenfalls Wasser führt. Hierzu gehören:
Erst wenn alle diese Komponenten vollständig erneuert und fachgerecht installiert wurden, kann aus versicherungstechnischer Sicht von einer umfassenden Sanierung der wasserführenden Anlagen gesprochen werden. Teilsanierungen – etwa der Austausch einzelner Leitungsstränge oder nur der sichtbaren Rohrleitungen – stellen keine vollständige Sanierung dar, auch wenn sie baulich aufwendig oder kostenintensiv waren.
Diese klare Abgrenzung ist insbesondere bei Antragsfragen zur Sanierung oder Kernsanierung von zentraler Bedeutung. Eine unzutreffende oder zu großzügige Auslegung des Begriffs kann sich erheblich auf die Risikobewertung und im schlimmsten Fall auf den Versicherungsschutz im Schadenfall auswirken.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Frage nach einer Kernsanierung im Versicherungsantrag. Versicherer verstehen darunter in der Regel die vollständige Erneuerung aller wesentlichen Gebäudebestandteile – Dach, Fenster, Elektrik, Heizung sowie Sanitär- und Wasserleitungen.
Wird diese Frage fälschlich mit „Ja“ beantwortet, obwohl nur einzelne Gewerke saniert wurden, kann dies eine Verletzung der vorvertraglichen Anzeigepflicht darstellen – mit teils gravierenden rechtlichen Konsequenzen bis hin zur Leistungsablehnung im Schadenfall. Transparenz ist hier zwingend erforderlich.
Besonders drastisch wirkt sich die Entwicklung im Elementarschadenbereich aus. Viele Versicherer haben ihre Risikomodelle und Zonierungen verschärft. Grundlage ist unter anderem die Einteilung in Gefährdungsklassen für Starkregen und Überschwemmung, die die statistische Schadenwahrscheinlichkeit eines Standorts abbilden.
Ab Gefährdungsklasse 3 reagieren viele Anbieter inzwischen mit harten Maßnahmen:
Zentrales Instrument ist das ZÜRS-System (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen), das jedes Gebäude anhand von Geodaten und Schadenhistorien einer Risikozone zuordnet. Für ältere, unsanierte Ein- und Zweifamilienhäuser in ungünstigen ZÜRS-Zonen sind Prämien von bis zu 2.000 Euro jährlich inzwischen keine Seltenheit mehr – selbst ohne Vorschäden.
Paradox ist, dass präventive Maßnahmen zwar zunehmend eingefordert, bislang aber nur selten konsequent honoriert werden. Rückstausicherungen, Flutsperren, Leitungswassermelder oder Smart-Home-Lösungen mit Echtzeitwarnung reduzieren Schäden nachweislich.
Dennoch fließen diese Investitionen häufig nicht oder nur marginal in die Beitragskalkulation ein. Statt objektbezogener Risikodifferenzierung setzen viele Versicherer auf pauschale Zuschläge oder ziehen sich aus bestimmten Risikoklassen vollständig zurück.
Ein weiterer, oft übersehener Kostentreiber ist die systematische Ausweitung des Leistungsumfangs in der Wohngebäudeversicherung. Der heutige Marktstandard ist bereits hoch. Dennoch werden Tarife kontinuierlich „aufgeblasen“ – weniger aus fachlicher Notwendigkeit, sondern aus Marketinggründen, um in Leistungsvergleichen zusätzliche grüne Häkchen zu erzielen.
Das Problem ist offensichtlich:
Je mehr Leistungen versprochen werden – selbst solche ohne existenzielle Relevanz –, desto höher fallen die Schäden in der Breite aus. Und diese Mehrkosten zahlen am Ende alle Versicherungsnehmer.
Besonders kritisch ist die Mode, vertragliche Obliegenheitsverletzungen trotz klarer Vertragsklauseln in Premiumtarifen bis zu bestimmten Sublimits wieder einzuschließen. Dabei geht es ausdrücklich nicht um grobe Fahrlässigkeit, sondern um klassische Obliegenheiten. Diese Regelungen dienen der Schadenprävention und Risikosteuerung – sie vertraglich auszuhöhlen ist versicherungstechnisch schlicht unsinnig.
Ebenso fragwürdig ist die zunehmende Mitversicherung von einfachem Diebstahl, immer neuen Kostenpositionen oder weitläufigen Grundstücksbestandteilen. Diese Leistungen mögen im Einzelfall wünschenswert sein, haben aber keinen existenzsichernden Charakter.
Was in der Diskussion um steigende Prämien häufig übersehen wird: Auch kleine Schäden verursachen beim Versicherer erhebliche Regulierungskosten – unabhängig von der eigentlichen Schadenhöhe. In vielen Fällen übersteigen diese internen Kosten die ursprüngliche Entschädigungsleistung deutlich.
Jeder gemeldete Schaden löst feste Prozesse aus: Schadenaufnahme, Prüfung, Korrespondenz, Dienstleistersteuerung, Rechnungsprüfung und Auszahlung. Diese Abläufe verursachen hohe fixe Kosten – selbst bei Schäden im niedrigen dreistelligen Bereich.
Eine Tarifpolitik, die immer mehr Bagatell- und Kleinschäden einschließt, erhöht die Schadenfrequenz, belastet die Kostenquote und wirkt damit unmittelbar prämientreibend für das gesamte Versicherungskollektiv.
Vor diesem Hintergrund ist eine ausreichend hohe Selbstbeteiligung kein Nachteil, sondern ein zentrales Steuerungsinstrument.
Aus fachlicher Sicht sollte es keine Wohngebäudeversicherung ohne nennenswerte Selbstbeteiligung geben. Eine Mindest-Selbstbeteiligung von 1.000 Euro wäre sachlich sinnvoll:
Die Wohngebäudeversicherung ist nicht dafür da, kosmetische Schäden abzusichern. Sie soll greifen, wenn es existenziell wird – bei Brand, Totalschaden, schweren Leitungswasser- oder Elementarschäden.
Die Wohngebäudeversicherung steht an einem Wendepunkt. Für viele Eigentümer älterer, unsanierter Ein- und Zweifamilienhäuser – egal ob in Stadt oder Land – wird sie zunehmend teuer, teilweise kaum noch bezahlbar.
Ohne gezielte Sanierungen, eine realistische Bewertung des Elementarrisikos und eine Abkehr von Leistungsinflation aus Marketinggründen droht eine gefährliche Schieflage.
Weniger Leistungsballast, mehr ehrlicher Grundschutz – das ist der Schlüssel zu dauerhaft bezahlbaren Prämien.
Stephan von Heymann beobachtet seit Jahren den Versicherungsmarkt genau. Seine Erkenntnisse und Beiträge veröffentlicht er regelmäßig in seinem Sachthemen.Blog.