Die bisherige Grundsteuer ist Geschichte. Ab 2025 muss die Steuer nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu berechnet werden. Grund ist eine bis dato zum Teil ungerechte Besteuerung, da die Grundsteuer auf Basis zum Teil völlig veralteter Einheitswerte ermittelt wurde.
Die Grundsteuer wird auf Grundstücks-, Immobilien- und Wohnungseigentum erhoben, und zwar jedes Jahr seitens der Gemeinden sowie Kommunen in Deutschland. Es handelt sich bei ihr um eine sogenannte Realsteuer, die für Städte eine wichtige Einnahmequelle darstellt.
Wer ein Grundstück (mit oder ohne Immobilie) oder eine Eigentumswohnung besitzt, ist dazu verpflichtet, die Grundsteuer jährlich zu zahlen. Nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer, die lediglich einmal beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt.
Da das Bundesverfassungsgericht die bis einschließlich 2024 gültige Grundsteuer aufgrund einer ungleichen Steuerlast als verfassungswidrig ansah, musste ein neues Gesetz her. Dieses tritt 2025 in Kraft, sodass die neue Grundsteuer ab diesem Jahr in der Praxis umgesetzt wird.
Die wesentliche Änderung im Vergleich zur bisherigen Grundsteuer ist, dass die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien nicht mehr auf Basis der Einheitspreise aus den Jahren 1964 (ehemaliges Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (ehemalige DDR) stattfindet. Stattdessen werden deutlich aktuellere Werte zugrunde gelegt.
Relevant ist die Grundsteuerreform für alle Personen, die ein Grundstück (mit oder ohne Immobilie) oder eine Eigentumswohnung besitzen. In Deutschland sind daher über 35 Millionen Grundstücke mit deren Eigentümern von der neuen Grundsteuer betroffen.
Die Festsetzung seitens der Kommunen erfolgt stets für ein gesamtes Kalenderjahr, allerdings in der Regel auf vier Zahlungstermine jährlich aufgeteilt. Diese lauten wie folgt:
Grundstückseigentümer können die neue Grundsteuer entweder im Voraus für das gesamte Jahr oder zu den genannten Terminen zahlen.
Im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform fand eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland statt, wobei es jedoch keine Änderung der grundsätzlichen Faktoren für die Berechnung gibt. Das sind nach wie vor:
Der Grundstückswert ist die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Allerdings ist die neue Grundsteuermesszahl wesentlich geringer als zuvor. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet:
Aktueller Immobilienwert (Grundsteuerwert) * Grundsteuermesszahl * Hebesatz
In den meisten Bundesländern wird ab 2025 das sogenannte Bundesmodell für die Berechnung genutzt, wie zum Beispiel in Mecklenburg-Vorpommern, Berlin, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. In manchen Ländern gibt es abweichende Modelle, beispielsweise in Bayern das Flächenmodell, in Hessen das Flächen-Faktor-Modell sowie in Hamburg das Wohnlagenmodell.
Wie hoch die Grundsteuer für die einzelnen Grundstücks- und Immobilienbesitzer ausfällt, muss individuell berechnet werden. Dabei spielen vorrangig folgende Faktoren für die Höhe eine Rolle:
Die Lage des Grundstücks und die Hebesätze hängen zusammen, denn jede Gemeinde darf ihre eigenen Sätze festlegen. Es kann daher passieren, dass Sie zum Beispiel in einer Stadt in Bayern eine deutlich geringere Grundsteuer als in einer Gemeinde in Schleswig-Holstein zahlen.
Seite 2: Konkrete Beispiele für die berechnete Grundsteuer
Lassen Sie uns an einem Beispiel verdeutlichen, wie die Berechnung in der Praxis aussieht. Wir gehen davon aus, dass sie für ein Einfamilienhaus ermittelt wird, welches sich in Nordrhein-Westfalen befindet. Somit kommt das sogenannte Bundesmodell zur Anwendung, und zwar auf Basis folgender Daten:
Eingesetzt in die Formel findet nun die Berechnung statt:
350.000 Euro * 0,00029 * 5 = 507,50 Euro
Der Hebesatz von 500 wird als Faktor 5 in die Formel eingesetzt und zu beachten ist, dass die Grundsteuermesszahl in Promille angegeben wird. Die jährliche Grundsteuer beläuft sich somit in der Beispielrechnung auf etwas mehr als 500 Euro.
Auf jeden Fall ist mit der neuen Grundsteuer eine vorherige Neuberechnung des aktuellen Grundstücks- und Immobilienwertes verbunden. Experten gehen davon aus, dass zahlreiche Eigentümer von Grundstücken, Immobilien und Wohnungen im Vergleich zu früher eine zum Teil erheblich höhere Steuer zahlen müssen.
Das liegt zum einen an der Tatsache, dass einige Gemeinden ihre Hebesätze deutlich anheben werden beziehungsweise dies bereits getan haben. Zum anderen sind die aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerte in der Regel wesentlich höher als auf Basis der Einheitswerte aus der Mitte des vergangenen Jahrhunderts. Daher kann es passieren, dass Ihr Grundsteuerbescheid höher als bisher ausfällt.
Eigentümer von Grundstücken, Immobilien und Wohnungen sollten den neuen Grundsteuerbescheid auf jeden Fall genau prüfen. Ein Vergleich mit dem sogenannten Grundsteuer-Wertbescheid ist wichtig, um festzustellen, ob die Angaben zum Objekt übereinstimmen und auch der aktuelle Hebesatz zugrunde gelegt wurde.
Über den Hebesatz können sich Eigentümer auf der Webseite ihrer Gemeinde oder auch durch telefonische Nachfrage bei der Stadt informieren. Sollte der Bescheid Ihrer Meinung nach fehlerhafte Werte enthalten, besteht die Möglichkeit, Einspruch einzulegen. Das muss allerdings spätestens einen Monat nach Erhalt des Bescheides passieren.
Aufgrund veralteter Einheitswerte und der Tatsache, dass das Bundesverfassungsgericht die bis dato berechnete Grundsteuer für verfassungswidrig hielt, gibt es ab 2025 eine neue Grundsteuer. Die Berechnung erfolgt auf der gleichen Basis wie vorher, allerdings mit deutlich aktuelleren Werten.
Das dürfte für viele Grundstücks- und Immobilieneigentümer dazu führen, dass diese pro Jahr (deutlich) mehr Grundsteuer zahlen müssen. Sind die Werte Ihrer Auffassung nach zu hoch, kann ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid sinnvoll sein.
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer beim Baufinanzierungsvermittler Baufi Deutschland in Siegburg.