Diesen Text hat uns Maria Lengemann, Redakteurin bei der Online-Plattform anwalt.org, freundlicherweise zur Verfügung gestellt.
Der Mietvertrag ist ein Dokument, welches für beide Parteien möglichst rechtssicher auszufertigen ist. Entspricht der Vertrag der aktuellen Rechtslage, ist Mieter und Vermieter geholfen.
Für beide Vertragsparteien existieren Rechte und Pflichten. So dient ein Mietvertrag der Beschreibung des Mietobjektes, der Festschreibung der Mietkosten oder der Nennung von Zahlungsfristen und möglichen Nebenkosten. Durch die schriftliche Ausfertigung von Mietverträgen lassen sich Konflikte in Mietfragen weitgehend vermeiden beziehungsweise können schneller geklärt werden.
Vermieter sollten sich mit der Ausfertigung von Mietverträgen vertraut machen, bevor die Suche nach Mietern für die Immobilie beginnt. Das Schriftstück ist ein Kernbestandteil des Mietverhältnisses und dient beiden Parteien oft über Jahre und Jahrzehnte als wichtige Unterlage.
Folgende Angaben gehören zwingend in einen Mietvertrag
Angaben zu Mieter und Vermieter:
Angaben zum Mietobjekt:
Mietkosten:
Art der Miete:
Dauer des Mietverhältnisses:
Mietkonditionen:
Bankverbindung:
Hinweis: Die Angabe der Größe der Wohnfläche in Quadratmeter muss nicht zwingend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Aufnahme in das Dokument ist allerdings ratsam, da sich damit Streitigkeiten in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung vermeiden lassen.
Es ist übrigens nicht vorgeschrieben, einen Mietvertrag für Wohnraum zwingend schriftlich abzufassen. In der Regel besitzen auch mündliche Absprachen ihre Gültigkeit. Allerdings ist die Beweislage bei mündlichen Verträgen deutlich erschwert und ein schriftlicher Mietvertrag ist daher die bessere Option.
Hierbei gilt ein Grundsatz: Vermieter können zusätzliche Klauseln in den Mietvertrag aufnehmen, sofern diese keinen Widerspruch zur geltenden Rechtslage darstellen. Wichtig ist, dass durch Klauseln im Mietvertrag keine einseitigen Benachteiligungen für den Mieter entstehen. Derartige Klauseln werden häufig durch Richtersprüche gekippt.
Dabei geht es häufig um folgende Inhalte:
Bei der rechtlich abgesicherten Ausfertigung von Mietverträgen helfen in Deutschland übliche Vertragsstandards. Dabei ist zwischen befristetem Mietvertrag, Staffelmietvertrag oder Index-Mietvertrag zu unterscheiden. Es gibt bei allen Vertragsarten individuelle Besonderheiten. So muss bei der Befristung von Verträgen zum Beispiel der Grund genannt werden. Bei Indexmietverträgen ist die Grundmiete an die Mietpreisbremse gebunden.
Mietverträge können zu Stress und Aufregung führen. Auf den Mieter kommen durch das Dokument einige Verpflichtungen zu. Doch nicht alle Angaben im Vertrag müssen von Mietern kommentarlos hingenommen werden. Mieter können sich wehren.
Folgende Lücken können Mieter nutzen, um dem Inhalt des Mietvertrages zu widersprechen.
Größe der Wohnung
Laut einer Schätzung des Mieterbundes sind etwa 85 Prozent der Wohnungen kleiner, als es im Mietvertrag angegeben ist. Wichtig: Wenn die Wohnung 10 Prozent kleiner ist, als es im Vertrag steht, dürfen Mieter eine Mietminderung verlangen. Allerdings gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.
Schönheitsreparaturen
In Mietverträgen sind laut Mieterbund 60 bis 70 Prozent aller Verträge diesbezüglich nicht korrekt. Renovierungen liegen eigentlich im Ermessen des Vermieters. In der Praxis wird diese Aufgabe gern den Mietern übertragen und die Kosten werden entsprechend umgelegt. Mieter können dagegen vorgehen. So ist es zum Beispiel nicht rechtens, wenn fixe Zeitabstände genannt werden.
Nebenkosten
Mögliche Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht aufgeführt sind, müssen Mieter nicht zahlen. Viele Verträge enthalten nur pauschale Angaben. Die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter sollte dagegen Punkt für Punkt aufgeführt werden.
Reparaturen
Neben Schönheitsreparaturen bitten Vermieter häufig auch für andere kleinere Arbeiten am Haus die Mieter zur Kasse. Das ist generell rechtens, allerdings muss der Mietvertrag eine mögliche Obergrenze enthalten. Diese ist als Gesamtbetrag aufzuführen und zusätzlich in Prozent zur Jahresmiete anzugeben. Größere Reparaturen, wie beschädigte Rohre oder Leitungen oder Schäden am Dach des Gebäudes fallen in die Zuständigkeit des Vermieters.
Welche Kündigungsfristen sind für Wohnungen gültig?
Bei der Kündigung von Wohnungen kommt es darauf an, welche Partei davon Gebrauch macht. Mieter können die Wohnung jederzeit kündigen. Die ordentliche Kündigungsfrist liegt bei drei Monaten. Gekündigt werden muss am Monatsende. Der Vermieter muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bekommen. Das ist in Paragraf 573c BGB definiert. Die Karenzzeit ergibt sich aus dem Umstand, dass einige Kündigungen auch auf dem Postweg verschickt werden.
Vermieter besitzen ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf Jahren Laufzeit verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Besteht der Mietvertrag mehr als acht Jahre, gilt eine Frist von neun Monaten.
Hinweis: Wurden Mietverträge vor Herbst 2001 geschlossen, kann dort noch eine Kündigungsfrist von einem Jahr bei einer Mietzeit von mehr als zehn Jahren angegeben sein.
Diese Regelung besitzt dann auch weiterhin Gültigkeit. Die Mieter müssen die genannte Frist von drei Monaten einhalten. Bei unbefristeten Mietverträgen darf dem Mieter ohne gesetzlich anerkannten Grund nicht gekündigt werden. Bei Vorlage eines entsprechenden Grundes schreibt das Mietrecht vor, trotzdem die genannten Kündigungsfristen einzuhalten.