Ein Betrag von 150 Euro im Monat – haben oder nicht haben? Der Unterschied beträgt genau ein Jahr. Wer Ende Februar 2021 einen Baukredit über 190.000 Euro aufgenommen und zu Beginn 2 Prozent getilgt hätte, wäre bei einer monatlichen Rate von 410 Euro gelandet. Etwas über ein Jahr später wären schon 564 Euro im Monat für denselben Kredit draufgegangen (weitere Details zeigt die Grafik). Haben oder nicht haben?
Der Markt für Baukredite oder vielmehr deren Zinsen ist seit Jahresanfang enorm in Bewegung geraten. So zog beispielsweise der Bestzins des Baufinanzierers Dr. Klein für zehn Jahre von 0,73 Prozent Ende 2021 auf mehr als das Doppelte im März an. Eventuell Vorbote eines Trends. „Langfristig gesehen werden die Bauzinsen in diesem Jahr mit ziemlicher Sicherheit noch weiter steigen“, kündigt Mirjam Mohr, Vorständin fürs Privatkundengeschäft beim Baukredit-Vermittler Interhyp, an. Kurzfristig könne es allerdings auch wieder leicht abwärts gehen.
Wer diese Bewegungen verstehen will, muss sich dazu den Anleihemarkt ansehen. Während Versicherer das Geld für Baukredite aus dem Kapitalstock nehmen können, holen es sich Hypothekenbanken von Anlegern am Markt und geben dafür Pfandbriefe aus. „Baufinanzierungszinsen hängen eng mit den Zinsen für Pfandbriefe zusammen, welche sich tendenziell parallel zu der Rendite der Bundesanleihe entwickeln“, erklärt der Vorstandschef von Dr. Klein, Michael Neumann.
Seit die Inflation in der Eurozone stark anzieht und die Europäische Zentralbank weniger Anleihen kauft, bewegt sich auch die Rendite der Bundesanleihe kräftig nach oben. Sie lag für das maßgebliche zehnjährige Papier vor einem halben Jahr noch bei minus 0,25 Prozent. Jetzt sind es schon plus 0,49 Prozent (Stand: 23. März 2022). Die Renditen von Pfandbriefen folgen ihnen fast eins zu eins mit einem kleinem Renditeaufschlag, dem sogenannten Spread. Denn sie gelten im Gegensatz zu Bundesanleihen nicht als risikofrei, und das muss bezahlt werden.
Sinkende Inflationsraten wirken im aktuellen Umfeld kaum vorstellbar. Damit scheint die Niedrigzinszeit tatsächlich erst einmal vorbei zu sein. Für den erwähnten kurzfristigen Abwärtsdruck sorgt allenfalls die aktuelle Aktienkrise durch den Krieg in der Ukraine. Sie lässt Anleger in Bundesanleihen Schutz suchen, weshalb dann dort die Kurse steigen und die Renditen entsprechend sinken können.
Nun meldete Dr. Klein etwas Bemerkenswertes: Dort legte nämlich der Anteil an sogenannten Anschlussfinanzierungen im Februar auf drei von zehn Baukrediten zu. In den Jahren davor waren es im Durchschnitt nicht einmal zwei von zehn. Bei der Interhyp sorgten Anschluss- oder Umschuldungskredite sogar schon im vergangenen Jahr für rund ein Viertel des Geschäfts. Daraus lässt sich deuten, dass Menschen mit laufenden Baukrediten noch schnell die niedrigen Zinsen nutzen wollen und umschulden. Dabei hilft ihnen der Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, demzufolge jeder Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündbar ist, sobald er länger als zehn Jahre gelaufen ist.
Dass es für so ein Anschlussmanöver noch nicht zu spät ist, zeigt ein Blick auf das Umfeld vor zehn Jahren. Damals lag der Zins für Kredite mit zehn Jahren Bindung noch in der Gegend von 3 Prozent. Zu dem heute deutlich niedrigeren Zins gesellt sich ein Sondereffekt, den Interhyp-Frau Mohr erklärt: „Zu dem Zeitpunkt ist bereits ein großer Teil des Darlehens abbezahlt. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf, also der Anteil des Darlehens gegenüber dem Wert der Immobilie.“ Und je niedriger der Beleihungswert liegt, desto tiefere Kreditzinsen zahlt man, relativ betrachtet. Wie viel das im Durchschnitt ausmacht, zeigt die Grafik oben.
Nun ist aber nicht jeder Häusle-Käufer schon seit zehn Jahren mit dem Kredit dabei. Für diejenigen bieten sich sogenannte Forward-Darlehen an. Das sind im Grunde normale Baukredite mit üblichen Laufzeiten. Die Besonderheit liegt darin, dass man sie bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen kann, bei manchen Kreditgebern sogar bis 5,5 Jahre. Damit sichert man sich also heute einen Zins für später und bekommt das Geld pünktlich dann, wenn es den alten Kredit ablösen kann. Diese sogenannte Forward-Phase sollte mindestens zwölf Monate dauern, davor tut’s auch ein normaler Baukredit mit Aufschub.
Ein feiner Unterschied ist dabei jener zwischen echten und unechten Forwards. Bei einem echten beginnt die Zinsbindung erst dann, wenn das Geld fließt. Bei einem unechten geht es bereits mit Vertragsschluss los. So kann es also zum Beispiel passieren, dass der eigentliche Kredit schon nach sieben Jahren einen neuen Zins bekommt, wenn die Forward-Phase drei Jahre dauerte und im Vertrag zehn Jahre feste Zinsen stehen. Das wäre dann unecht.
Den Service zementierter Zinsen lassen sich Kreditgeber natürlich bezahlen. Je nach Dauer der Forward-Phase nehmen sie auf die Zinsen einen Aufschlag. Wir haben das beim Online-Zinsrechner von Dr. Klein im März getestet – für einen Kredit über 190.000 Euro bei einem Immobilienpreis von 350.000 Euro und einer Zinsbindung über 15 Jahre. Demnach kostete ein Forward zum 31. März 2023 einen nominalen Zins von 1,85 Prozent – genau so viel wie ein Kredit zum 31. März 2022. Zum selben Termin 2024 lag der Zins schon bei 2,03 Prozent und 2025 bei 2,27 Prozent. Letzteres entspricht einem Aufschlag von 0,42 Prozentpunkten.
Die FMH-Finanzberatung aus Frankfurt hat durchschnittliche Forward-Aufschläge von 2002 bis 2019 veröffentlicht. Bei einem Jahr Vorlauf beträgt die Amplitude 0,07 bis 0,35 Prozentpunkte. Bei drei Jahren sind es 0,28 bis 1,22 Punkte. Dabei kommen die Berater auch zu dem Schluss, dass sich Forwards bisher nur im Ausnahmefall gelohnt haben. Ein Forward bringt nämlich nur dann was, wenn der Bauzins später höher liegt als jetzt. Doch seit Jahrzehnten zeigt der Zinstrend mit nur kurzen Pausen stetig nach unten.
Sinn und Unsinn eines solchen für die Zukunft gesicherten Zinses hängen also davon ab, ob die eingangs beschworene Zinswende nun tatsächlich kommt. Sollte das wider Erwarten nicht der Fall sein, könnte folgender Gedanke Trost spenden: Auch wenn es dann doch nicht das Optimum ist – niedriger als beim Erstkredit ist der Zins allemal.
