Es sind immer so abstrakte Zahlen, die einem in diesem Jahr um die Ohren wehen: Der Zins für Baufinanzierungen ist um so und so viel gestiegen. Auch wir von Pfefferminzia berichteten über die rekordverdächtige Zinswelle, die den Markt heimsuchte.
Doch was das überhaupt für Kreditnehmer und mit etwas Nachlauf auch für Hausverkäufer bedeutet, das verschwindet gern mal hinter den Nachrichten. Weshalb wir das jetzt einmal ändern und etwas genauer durchrechnen wollen.
Als Beispiel nehmen wir die Kreditsumme von 400.000 Euro. In manchen Gegenden kriegt man dafür allenfalls noch eine Datsche, in anderen durchaus noch Haus und Hof. Kredit 1 ist mit einem Festzins von 1,3 Prozent versehen. Laut Zinsportal der Interhyp ist das ein Satz, der lange Zeit bei 20 Jahre lang gebundenen Zinssätzen in den Jahren 2020 und 2021 aufgerufen wurde. Als Alternative nehmen wir das aktuelle Niveau. Das kratzt bei 20 Jahren Zinsbindung bereits an der Marke von 3,9 Prozent, weshalb wir einen kleinen Abschlag nehmen und mit 3,8 Prozent rechnen wollen.
Wie bei einem Modell üblich, blenden wir alle anderen Faktoren aus beziehungsweise lassen sie konstant: Beleihungswert, Lage des Hauses, Abschlussgebühren und alles andere. Das macht die Sache vergleichbar und verdeutlicht den Einfluss des Zinses.
In der ersten Rechnung gehen wir davon aus, dass unsere Kreditkunden zu Beginn (aufs Jahr gerechnet) 3 Prozent des Kredites tilgen. Macht zusammen mit dem Zins eine Rate von 4,3 Prozent im Jahr. Das sind 1.433 Euro im Monat. Ergebnis: Nach 20 Jahren wäre noch eine Restschuld von 126.079 Euro übrig – nicht mal mehr ein Drittel. Gute alte Zeit.
Wir bleiben bei derselben Rate, erhöhen aber den Zinssatz auf 3,8 Prozent – und schon geht kaum noch was voran. Denn die anfängliche Tilgung sinkt dadurch auf kümmerliche 0,5 Prozent im Jahr. Nach 20 Jahren sind noch immer beeindruckende 340.226 Euro des Kredits übrig. Das sind 85 Prozent.
Nun drehen wir die Frage um und wollen wissen, wie lange der Kredit denn laufen würde. Allerdings wissen wir nicht, welcher Zins nach den 20 Jahren Zinsbindung greift. Das macht die Sache vage und … ja … unrealistisch. Aber um trotzdem einen Eindruck zu bekommen, rechnen wir es mal durch: Bei 1,3 Prozent Zinsen braucht man auf die 20 Jahre nur noch 7,7 draufzupacken. Nach 27,7 Jahren ist alles ausgestanden, und der Kreditnehmer hat in der Zeit insgesamt rund 76.600 Euro Zinsen gezahlt.
Seite 2: Horrende Zahlen beim Zinssatz von 3,8 Prozent
Ganz anders bei 3,8 Prozent. Dort dauert es mehr als doppelt so lange, nämlich 56,7 Jahre. Wer also mit Mitte 35 den Kredit aufnimmt, läuft Gefahr, das Ende nicht mehr zu erleben. Der Zinsberg steigt im Laufe der Jahre auf rund 575.500 Euro.
Übrigens: Wenn man zum Beispiel nach fünf Jahren bei „Wer wird Millionär“ gewinnt und 30.000 Euro sondertilgt, verkürzt sich die Kreditlaufzeit schon um ziemlich genau 10 Jahre.
Soweit die nüchterne Rechnung. Kommen wir aber am Ende noch zu einem gedanklichen Stunt. Das ist nämlich die Frage, wie stark der Hauspreis sinken müsste, damit der Kredit auch heute noch mit 1.433 Euro im Monat nach 27,7 Jahren abgezahlt wäre.
Und siehe da: Die Kreditsumme – und damit auch der Hauspreis – müsste um 106.000 Euro auf 294.000 Euro sinken. Dann wäre der Kredit mit 1.433 Euro im Monat ebenfalls nach 27,7 Jahren Geschichte. Die anfängliche Tilgung läge bei 2,05 Prozent.
Und damit haben wir die bittere Erkenntnis für den Immobilienmarkt: Indem die Zinsen so stark stiegen, kürzten sie die Finanzkraft der kreditfinanzierten Käufer um enorme Summen. In diesem hier berechneten Fall sind es mehr als 25 Prozent.
Darin ist noch nicht einmal berücksichtigt, dass die Kreditfähigkeit vieler Menschen wegen der Inflation sogar noch ziemlich deutlich gesunken ist. Man müsste die Rate also noch etwas tiefer ansetzen. Mal sehen, wann der Häusermarkt beginnt, das einzupreisen.
