Vielleicht kennen Sie das ja auch aus einer WG: Da ist dieser eine Mitbewohner, der nie die Küche aufräumt. Er legt sich mit den anderen an und holt zweifelhafte Kumpels ins Haus. Kurzum: Er passt da irgendwie nicht hin. Trotzdem wohnt er dort. Und als er auszieht, blicken sich alle anderen erleichtert an.
So ähnlich kommt mir gerade das vor, was mit offenen Immobilienfonds geschieht. Anleger verlassen scharenweise die Bauten. Im Jahr 2024 ließen sie sich netto 5,9 Milliarden Euro auszahlen, 2025 sogar 7,7 Milliarden Euro (Quelle: BVI). Das verwaltete Volumen sank von Ende 2022 bis 2025 deutlich von 131,0 auf 112,2 Milliarden Euro. Geld, das die Fondsmanager irgendwie flüssigmachen müssen. Und das ausgerechnet in einer Zeit, in der die Zinswende auf die Kreditkosten drückt und Immobilienverkäufe zusätzlich erschwert.
Kann man es den Fonds vorwerfen, wenn sie mit dem Auszahlen nicht hinterherkommen? Nein. Immobilien verkaufen sich nicht über Nacht. Es ist kein Wunder, dass nun mit dem Fokus Wohnen Deutschland und dem Wertgrund Wohnselect D zwei offene Immobilienfonds schließen mussten. Es blieb ihnen nichts anderes übrig. Sie sind deshalb nicht automatisch schlechte Fonds.
Die grundlegende Ursache geschah Jahre davor. Denn offensichtlich stiegen Anleger in offene Immobilienfonds ein, die dort nichts zu suchen hatten. Unschuldig getrieben durch die bösen, bösen Zinsen, die ja so niedrig lagen und so großes Leid verursachten. Sehen Sie mir bitte den kleinen Ausflug in den Sarkasmus nach. 2021 und 2022 summierten sich die Zuflüsse auf verzweifelte 11,6 Milliarden Euro. Geld, das die Fondsmanager in Immobilien stecken mussten.
Dann drehten die Zinsen 2022 in einer Kehrtwende nach oben, die in dieser Form wirklich kaum jemand erwartet hatte. Wie es das Lehrbuch der Volkswirtschaft vorsieht, sanken daraufhin die Immobilienpreise und mit ihnen die offenen Immobilienfonds. Verluste entstanden. Die unpassenden Mitbewohner erkannten ihren Fehler, packten ihr Zeug (also ihr Geld) und strömten nach Draußen.
Verdeutlichen wir uns an dieser Stelle mal ganz kurz, was offene Immobilienfonds wirklich sind: Sie sind langfristige Investitionsvehikel in Immobilien. Sie sollen Substanz ins Portfolio bringen und für Mieteinnahmen sorgen. Die Objektpreise selbst – welch unerwartete Überraschung! – steigen nicht nur im Wert, sondern verlieren auch mal. Deshalb ja auch: laaaaaangfristig!
Und was sind sie eben nicht? Eine halbherzige Notlösung auf der verzweifelten Jagd nach etwas Rendite. Und erst recht keine liquide und kursstabile Mal-eben-Alternative zu Zinsanlagen. Es ist erschütternd, dass hochbezahlte Vermögensverwalter das offensichtlich nicht verstanden hatten. Oder dass es ihnen schlicht egal war.
Versuchen wir, nun das Gute zu sehen. Als ich einst in der Dresdner Bank arbeitete, pflegte mein Kollege in der Wertpapierberatung bei fallenden Aktienkursen zu sagen: „Der Markt schüttelt die losen Hände ab.“
Hoffen wir, dass genau das auch jetzt in den offenen Immobilienfonds passiert. Hoffen wir, dass alle übrigen Anleger eine gute, breit gestreute, langfristige Anlage in Immobilien zu schätzen und einzuschätzen wissen.
Und dass die anderen nie mehr wiederkommen und Ruhe einkehrt.
