Die Wohngebäudeversicherung galt lange als pflegeleichte Sparte: Angebot einholen, Preis vergleichen, Vertrag abschließen. Diese Zeit ist vorbei. Wer das noch nicht gemerkt hat, wird es spätestens beim nächsten Platzierungsversuch feststellen.

Ich arbeite seit über 20 Jahren in der Branche, und ich kann mich nicht erinnern, jemals in einem so kurzen Zeitraum so viele Zeichnungsstopps, Bestandskündigungen und Prämiensprünge erlebt zu haben wie in den vergangenen zwei Jahren. Das ist keine Phase. Der Markt, den wir kannten, kommt so nicht zurück. Die Erwartungen an uns Makler haben sich damit grundlegend verschoben.

Klimaschäden, Baukosten, Kalkulationsfehler

Drei Faktoren haben den Markt in kurzer Zeit verändert: steigende Klimaschäden, explodierende Baukosten und jahrelange Fehlkalkulation der Versicherer. Extremwetterereignisse treffen längst nicht mehr nur klassische Risikogebiete. Starkregen, Hagel und Sturm schlagen flächendeckend zu. Allerdings steigen die Schadensummen nicht nur wegen häufigerer Ereignisse, sondern weil Bau- und Sanierungskosten seit 2021 massiv gestiegen sind. Ein Wasserschaden, der früher 8.000 Euro gekostet hat, schlägt heute schnell mit 20.000 Euro zu Buche.

Gleichzeitig haben viele Versicherer jahrelang zu günstig kalkuliert. Das holt sie jetzt ein. Die Reaktion: Zeichnungsrichtlinien werden enger, Postleitzahlbereiche gesperrt, Altbestände nicht mehr verlängert oder mit Bedingungsänderungen versehen, die faktisch einer Kündigung nahekommen. Für manche Objekte – ältere Gebäude, exponierte Lagen, Bestandsschutzproblematiken – ist die freie Platzierung kaum noch möglich.

Allein die Überschwemmungen im Frühsommer 2024 verursachten versicherte Schäden von 1,8 Milliarden Euro. Das Gesamtjahr kam laut GDV auf rund 5,6 Milliarden Euro. Aber die eigentliche Herausforderung liegt nicht in der Zahl, sondern in der Unsicherheit: Welches Risiko ist morgen noch zeichenbar? Zu welchem Preis und mit welchen Ausschlüssen?

Was das für uns als Makler bedeutet

Wer Wohngebäude betreut, muss das heute anders angehen als vor fünf Jahren. Drei Punkte sind für mich zentral:

1. Marktkenntnis ist wieder Kernkompetenz. Es reicht nicht, das passende Angebot über einen Vergleichsrechner zu finden, weil es für viele Objekte schlicht keines mehr gibt. Man muss wissen, wer noch zeichnet und zwar für welchen Objekttyp, in welcher Region, mit welchen Voraussetzungen. Das setzt voraus, dass man den Markt aktiv beobachtet und Ansprechpartner bei Versicherern hat, die auch schwierige Risiken noch individuell prüfen.
2. Bestandsmanagement wird kritisch. Kunden, deren Vertrag nicht verlängert wird, stehen plötzlich ohne Schutz da und das manchmal mit wenigen Wochen Vorlauf. Wer den Bestand nicht aktiv im Blick hat, kann Kündigungen zu spät bemerken und gerät in Erklärungsnot. Proaktive Kommunikation mit dem Kunden, bevor das Problem entsteht, ist heute keine Serviceleistung mehr, sondern Pflicht.
3. Die Beratungstiefe muss steigen. Wenn Kunden fragen, warum ihre Prämie um 40 Prozent gestiegen ist, reicht „der Markt ist schwierig“ nicht als Antwort. Sie wollen verstehen, was dahintersteckt und welche Handlungsoptionen sie haben. Das setzt voraus, dass wir selbst die Mechanismen kennen und erklären können: Klimafolgen, Baukostenentwicklung, Kumulrisiken. Wer das kann, hat einen echten Mehrwert.

Eine Sparte für Spezialisten

Ich beobachte, dass die Schere zwischen Maklern, die Wohngebäude als Sparte betreiben, und solchen, die es als Beiwerk behandeln, größer wird. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Marktentwicklung. Wenn Platzierung schwieriger wird, wenn Haftungsrisiken steigen und wenn Kunden mehr Erklärungsbedarf haben, dann kommt man mit oberflächlichem Halbwissen nicht weiter.

Für Makler mit starkem Fokus auf die Immobilienwirtschaft ist das ein strukturelles Thema. Unsere Kunden erwarten, dass wir den Markt kennen und sie durch schwierige Platzierungen führen. Wer das nicht bieten kann, verliert Mandate. Wer es kann, baut eine echte Positionierung auf.

Orientierung als Mehrwert

Die Wohngebäudeversicherung gehört aktuell zu den anspruchsvollsten Sparten im Tagesgeschäft. Oft ist unklar, ob und zu welchen Konditionen ein Risiko noch platzierbar ist und genau das muss gegenüber dem Kunden eingeordnet werden.

Gleichzeitig liegt darin eine Chance. Wer den Markt versteht, Risiken einordnen kann und auch unter schwierigen Bedingungen Lösungen findet, schafft Orientierung. Und genau daraus entsteht Vertrauen, das über den einzelnen Abschluss hinausträgt.

Über den Autor

Kevin Klöber ist Geschäftsführer von Klöber Versicherungsmakler, ein Maklerunternehmen mit Schwerpunkt auf der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. In seiner täglichen Arbeit beschäftigt er sich insbesondere mit der Absicherung von Wohngebäuden und den aktuellen Entwicklungen im Versicherungsmarkt.