Wie sehr lohnt sich Wohneigentum? Oder sollte man fürs Alter doch lieber mit Aktienfonds vorsorgen? Es ist die alte, grundsätzliche und emotionale Frage, der Forscher jetzt nachgegangen sind. Eine entsprechende Studie hat der Verband der Privaten Bausparkassen beim Immobilienspezialist Empirica in Auftrag gegeben.
Nun ist die Rendite von Aktien recht einfach zu berechnen. Den Gewinn zählt man zusammen. Steuern und Gebühren gehen davon ab. Zack, fertig. Die Studienautoren gehen von einer grundsätzlichen Rendite am Aktienmarkt von 8,3 Prozent aus, die sie aus historischen internationalen Daten abgeleitet haben.
Sie schnurrt allerdings bei angenommenen 55 Jahren Laufzeit auf 3,8 Prozent zusammen. Das liegt daran, dass Sparer kurz vor der Rente in risikoarme Anlagen umschichten (die in der Studie mit 3 Prozent Rendite angenommen sind). Außerdem müssen sie auf alle Gewinne Abgeltungsteuer zahlen, wobei der jährliche Freibetrag von 1.000 Euro nicht viel bringt. Zudem besteht die Gefahr, im Aktiencrash die Nerven zu verlieren und aus Panik zu verkaufen. Behavioural Finance nennt sich das im Fachjargon.
So lässt sich das bei selbst genutztem Wohneigentum nicht ausrechnen. Als Einnahme zählt deshalb die gesparte Miete, und die ist sogar steuerfrei. Allerdings kann man sie nicht wiederanlegen wie etwa eine Dividende, weil sie ja gar nicht echt fließt. Per Kredit lässt sich das eingebrachte eigene Geld hebeln (abzüglich Zinsen). Und am Ende sollte auch der Wert des Objekts im Laufe der Jahre steigen. Auch das ist nach zehn Jahren steuerfrei.
Abzuziehen sind hingegen Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, weitere Nebenkosten, Instandhaltungskosten und vorübergehend die Kreditrate. Ist der Kredit getilgt, springt auch die Rendite sofort empor. Panikverkäufe sind nicht zu erwarten.
Unterm Strich bringt Wohneigentum internationalen Daten zufolge wohl Renditen von 7,4 Prozent, womit es knapp an die grundsätzliche Aktienrendite heranreicht.
Der viel größere Unterschied entsteht allerdings noch vor Steuern und Nebenkosten daraus, wie die Menschen sparen. Und dort liegt Wohneigentum offenbar im Vorteil. Denn Selbstnutzer haben ihr Objekt schon früh (ab Kauf) und zahlen dann gezwungenermaßen ab. Man könnte das als nachträgliche Sparrate unter Zwang bezeichnen. Sobald sie mit dem Kredit ausgelaufen ist, können die Immobilienbesitzer zusätzlich fürs Alter sparen.
Wer hingegen zur Miete wohnt, trägt zu Beginn des Vergleichs niedrigere Kosten als ein Selbstnutzer. Doch er legt die Differenz nur selten (in Aktienfonds) zur Seite, obwohl er es vielleicht könnte. Im Laufe der Jahre steigt die Miete und zieht mit den Kosten der selbstgenutzten Immobilie gleich oder übersteigt sie sogar.
Diese ganzen Einzelheiten zeigen am Ende das Offensichtliche: Dass es nicht möglich ist, beide Vorsorgeformen direkt zu vergleichen. Reine Zahlen können den vielen Unterschieden – finanziell und psychologisch – einfach nicht gerecht werden. Das räumen am Ende auch die Studienautoren ein.
Deshalb wägen sie im Rahmen von Daumenregeln ab, wann welche Form die bessere sein könnte. Hier sind sie:
