Die Zahlen der Statistikbehörde lassen einmal mehr aufhorchen. Deutsche Behörden haben im Januar den Bau von 29.951 Wohnungen genehmigt. Das sind 8,3 Prozent mehr als im Januar 2021. Auch die Zahl neu genehmigter Zwei- oder Mehrfamilienhäuser stieg um 16,6 beziehungsweise 19,0 Prozent. Nur Einfamilienhäuser werden weniger gebaut – minus 11,8 Prozent.
Es ist nur ein Stückchen im großen Puzzle, aber: Am Immobilienmarkt braut sich derzeit eine giftige Mischung zusammen. Ob sie in einen Crash mündet oder die Preise in Maßen sinken, lässt sich noch nicht sagen. Wohl aber, dass es mit der Herrlichkeit stark steigender Preise zu Ende geht.
In der Volkswirtschaft gibt es die alte Lehre vom Gleichgewichtspreis. Der bildet sich dort, wo sich die Kurven aus Angebot und Nachfrage schneiden. Steigt das Angebot oder sinkt die Nachfrage oder beides, geht es auch mit dem Gleichgewichtspreis abwärts.
Das Angebot an Immobilien wird demnächst grundsätzlich steigen, wie die eingangs erwähnten Zahlen andeuten (wenn die Wohnungen und Häuser fertig sind). Hinzu kommt, dass Häuser und Wohnungen zusätzlich nutz- und damit bewohnbar werden, weil man in vielen Berufen heute praktisch überall arbeiten kann. Ein gut florierender Online-Dienstleister lässt sich nicht mehr nur in Hamburg-Winterhude aufziehen, sondern auch auf dem Dorf im Grünen. Auch das erhöht das Angebot an Immobilien.
Parallel dazu dämpfen zwei Faktoren die Nachfrage (und nein, ich komme jetzt nicht mit der Demografie um die Ecke).
Da wäre zunächst der Zins. Erinnern wir uns doch mal. Im Jahr 2007 war es das gestiegene Zinsniveau, das in den USA den Immobilienboom beendete und die Subprime-Krise auslöste. Zugegeben, das ist in der Form in Deutschland nicht möglich. Schließlich gießen Häuslekäufer ihre Zinsen für Baukredite hierzulande auf Jahre in Beton. Und wir dürfen unterstellen, dass Kredite vorsichtiger geprüft wurden und werden als damals in den USA, als jeder, wirklich jeder einen Kredit hinterhergeschmissen bekam. Dass Baukredite jetzt also massenhaft zerplatzen, ist somit erst einmal nicht zu erwarten. Gleichwohl ist der Beleihungssatz laut Interhyp im Durchschnitt von 77 Prozent vor zehn Jahren auf 81 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen.
Seite 2: Zwei Faktoren lösen eine Kette aus
Doch auch lange gebundene Zinsen laufen mal aus. Und vor allem: Neue Kredit werden empfindlich teurer. Der Baufinanzierer Dr. Klein ermittelt regelmäßig einen repräsentativen Bestzins, aus dem sich eine ebenso repräsentative monatliche Rate errechnen lässt. Dabei gelten folgende Annahmen:
Der Nettokredit beträgt 190.000 Euro, das Objekt ist 352.000 Euro wert, der Beleihungswert liegt bei 90 Prozent. Zu Beginn getilgt werden 2,0 Prozent. Am 18. März lag der Zinssatz bei 1,56 Prozent, macht eine Rate von 564 Euro. Am 26. Januar 2021 lag der Zins für denselben Kredit noch bei 0,39 Prozent (!) und die Rate folglich bei 378 Euro. Ein Unterschied von 186 Euro. Haben oder nicht haben.
Parallel ist unser tägliches Leben teurer geworden. Allein für den März meldete das Statistische Bundesamt eine Inflationsrate von 7,3 Prozent. Das heißt: Wenn das Gehalt nominal in der Zeit gleich geblieben ist (hatten Sie eine Lohnerhöhung?), ist das Einkommen um 7 Prozent geschrumpft. Kommen die Gehälter da hinterher? Schwierig.
Die zwei Faktoren sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Baukrediten sinken wird, ja, sinken muss. Weniger Baukredite bedeuten weniger Geld für Käufer und damit weniger Nachfrage nach Immobilien. Und das bei gleichzeitig steigendem Angebot. Der Gleichgewichtspreis muss kräftig sinken.
Menschen neigen dazu, bestehende Dinge in die Zukunft fortzuschreiben. Nur so lässt sich erklären, dass sie am Immobilienmarkt mit weiter steigenden oder allenfalls seitwärts laufenden Preisen rechnen. Aber damit setzen sie eherne Grundlagen der Wirtschaft mal fix außer Kraft. Schon oft versucht, nur selten hat’s geklappt.
Tatsächlich können nur zwei Umstände das aktuelle Bild wirklich kippen: Die Inflation muss wieder sinken, die Renditen an Anleihemärkten ebenfalls und damit auch die Bauzinsen. Dann könnte alles weitergehen wie bisher.
Und wenn die Preise trotzdem so weiter steigen? Dann wechsle ich in die Immobilienbranche. Wo die doch so krisensicher ist …
