Eine Frau hat einen Textilladen gemietet und muss wegen der Corona-Pandemie von 19. März bis 19. April 2020 ihr Geschäft schließen. Das hatte das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt so verfügt. Wegen der Schließung zahlt die Frau keine Miete. Die Vermieterin zieht daraufhin vor Gericht.
Das Landgericht Chemnitz verurteilt die Frau zur Zahlung der Miete für den Monat April in Höhe von 7.854 Euro (Aktenzeichen: 4 O 639/20). Die Frau geht in Berufung. Das Oberlandesgericht Dresden hebt diese Entscheidung wieder auf und entscheidet, dass die Frau nur rund 3.720 Euro zahlen muss (5 U 1782/20). Der Grund: Die staatliche Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von Paragraf 313 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Und das erlaube eine Anpassung des Vertrags: Die Kaltmiete könne für die Dauer der angeordneten Schließung um die Hälfte sinken. Die Vermieterin will sich damit nicht zufrieden geben.
Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) stellen sich auf die Seite der Mieterin (XII ZR 8/21): Im Fall einer Geschäftsschließung, die wegen einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolge, komme grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß Paragraf 313 Absatz 1 BGB berechtige aber noch nicht zu einer Vertragsanpassung, führen die Richter weiter aus. „Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Beruhe die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie in diesem Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Pandemie, gehe das über das „gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters“ hinaus, heißt es weiter. Denn die wirtschaftlichen Nachteile beruhten nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft mit Gewinn betreiben zu können. Sie seien vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden könne.
„Durch die Covid-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden“, begründen die Richtung ihre Entscheidung.
Das bedeutet aber wiederum nicht, dass der Mieter immer eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen könne. Das müsse im Einzelfall entschieden werden. Das Oberlandesgericht (OLG) hätte die Miete also nicht einfach pauschal um die Hälfte kürzen dürfen. Der BGH hat den Fall daher an das OLG zurückgewiesen, um die konkreten Nachteile für die Mieterin zu prüfen und dann abzuwägen, ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.
Dazu heißt es vom BGH: „Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein.“
