Vor einigen Jahren, im Sommer 2016, passierte in einer Berliner Apotheke etwas, was wohl mit Fug und Recht als „GAU“ für die Inhaberin bezeichnet werden kann. Heftige Starkregen fluteten die Kanalisation der Stadt. Irgendwo in der Nähe der Apotheke befand sich unter der Erde im Kanalsystem ein defektes Rückhalteventil. Und das hatte Konsequenzen: Schmutzige, braun-graue Abwässer drangen in die Apotheke ein. Die unteren Räume mit dem Lager standen innerhalb kurzer Zeit mehr als einen Meter unter Wasser. Eine undefinierbare Brühe kontaminierte Labormöbel, Kühlschränke und Regale, dicht bestückt mit Medikamenten und Kosmetik, Werbemitteln und Ordnern. Klar war, dass die gesamte Ware nach den üblichen Vorgaben vernichtet werden musste.
Doch mit der Entsorgung der Medikamente und Kosmetik war der Schaden noch längst nicht behoben. Bei Wasserschäden in Apotheken droht nämlich immer die Gefahr, dass sich Pilze ausbreiten oder eine Verkeimung – etwa mit Coli-Bakterien – stattfindet. Bei Schmutzwasser ist die Gefahr besonders groß. Schnelle Hilfe ist daher dringend notwendig. In unserem Fall alarmierte der Versicherungsvermittler kurz nach 18 Uhr eine Reinigungsfirma, die auch für sensible Reinigungen zertifiziert ist. Bei der Apotheke kam um 21 Uhr die Feuerwehr an und begann mit dem Abpumpen der Brühe. Eine halbe Stunde später war auch der Schadendienst vor Ort und übernahm die Apotheke von der Feuerwehr.
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Der Dienstleister schaffte es bis Mitternacht, das Wasser abzutransportieren. Was nicht durchnässt war, wurde in Sicherheit gebracht. Damit es am nächsten Morgen in der Apotheke nicht nach Kloake stank, wurde der Keller mit einer Unterdruck-Entlüftung durch den Schornstein ausgestattet. Fünf Trockner waren im Einsatz und arbeiteten ununterbrochen die nächsten fünf Wochen lang.
Am Tag nach der Flutung begann das weitere Ausräumen, denn alles, was nass war, musste eingepackt oder abgebaut, für die Regulierung erfasst und dann entsorgt werden. Bei einem Abwasserstand von 1,20 Meter betraf das so gut wie alles in den tiefer gelegenen Räumen. Danach wurde der gesamte Keller mehrfach desinfiziert und mit einem speziellen antibakteriellen Anstrich behandelt. Fachleute prüften Elektroleitungen und Heizungsanlage. All das wurde exakt dokumentiert.
Eine vollständige Dokumentation inklusive Feuchtigkeits-, Bakterien-, Pilz- und Sporengutachten lag vor. Der Versicherer konnte schnell zahlen und selbst der Pharmazierat war zufrieden. Entscheidend für den glimpflichen Schadenverlauf war die schnelle Reaktion. Ohne unverzügliches und professionelles Eingreifen wäre die Apotheke wohl für mehrere Monate geschlossen gewesen – mindestens.
Praxen in Gebäuden sind, wie alle Gebäude, von latenten Risiken nicht ausgenommen. Wasserschäden treten auch aus Defekten an Anlagen auf. Nicht akut, sondern sehr langsam. Es ist wenigen Eigentümern und Gebäudenutzern bewusst, dass haustechnische Anlagen nur eine begrenzte Lebensdauer haben. Industrie und Handwerk geben eine Gebrauchsfähigkeit von 50 Jahren vor. Mietet man beispielsweise Praxisräume in einem Gebäude aus dem Baujahr 1980 ist die Frage nach der Erneuerung der Anlagen wichtig. Warum das so ist, liegt auf der Hand. Bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Anlagen wird selten bemerkt. Aus Tröpfchenlecks tritt Wasser aus, und da in modernen Räumen alle Rohrleitungen verdeckt liegen, wird das lange Zeit nicht bemerkt. In Hohlräumen, wie zum Beispiel in der Trittschalldämmung des Bodenaufbaus, beginnt ein Wachstum von Mikroorganismen, die Sporen und Keime in die Raumluft abgeben. Wenn man es riecht, ist schon eine Gebäudekontamination in vollem Gange.
Als Eigentümer sollte man dieses Risiko auf ein Minimum begrenzen, indem Fachleute aus der Haustechnik die Anlagen auf Betriebssicherheit nicht nur begutachten, sondern richtig prüfen. Als Mieter sollte man sich den resultierenden Haus-Check aushändigen lassen, den Fachunternehmen als Ausweis ausfertigen. Vor Mietbeginn lassen sich übrigens derartige Kontaminationen auch mit einfachen Untersuchungen auffinden, um nicht nur augenscheinlich intakte Räume zu übernehmen, sondern verbriefte Sicherheit zu latenten Risiken zu haben, wenngleich das nur temporär Sicherheit bringt.
Das ist ein Extrembeispiel, doch sogenannte Jahrhundertunwetter treten schon längst nicht mehr einmal in hundert Jahren auf, sondern alle paar Jahre. Der Klimawandel macht’s. Soll heißen: Versicherungen und Vermittler müssen sich auf mehr Wasserschäden einrichten. Wer darauf heute schon reagiert, hat einen Vorsprung am Markt. Das gilt insbesondere für die Gesundheitsbranche, bei der Hygieneschäden besonders gefährlich sind.
Reagieren sollten Vermittler auf zweierlei Weise: Zum einen sollten sie darauf achten, dass sie Versicherungslösungen anbieten, die bei Bedarf auch für kostspieligere Spezial-Reinigungsfirmen aufkommen. Zudem sollte jeder Vermittler, der Apotheken und andere Heilberufe betreut, Kontakt zu mindestens einer zertifizierten Reinigungsfirma halten, sodass diese Firma bei einer Alarmierung auch unverzüglich tätig wird.
Das bringt Heilberufen einen sehr großen Mehrwert. Denn jede Verschmutzung in Apotheken birgt die latente Gefahr, dass es zu einer Betriebsunterbrechung kommt. Das kann nur vermieden oder – tritt diese ein – verkürzt werden, wenn schnell und unbürokratisch ein professioneller Schadensanierer eingebunden wird.
Nicht spezialisierte Firmen verschlimmern mitunter den Schaden Gesundheitsdienstleister noch. Denn die üblichen Abläufe und Techniken, die von Bausanierern, Gebäudereinigern oder ähnlichen Gewerken angewendet werden, führen oft zu Konflikten mit der Apothekenaufsicht. Verlängerte Betriebsunterbrechungen wegen zu hoher Feuchtigkeitswerte oder fehlender Hygienegutachten sind bei Apotheken nicht selten. Am besten eignen sich deshalb für Reinigungsarbeiten Firmen, die bereits mit der Betreuung von Krankenhäusern oder sonstigen hygienekritischen Kunden vertraut sind.
Ein komplexes Thema, denn es gilt zum eigenen Schutz und auch im Sinne der Gesetzgebung, die größtmögliche Schadenminderung zu erreichen. Hier gilt es allerdings zwischen Schadenminderung und Schadenbeseitigung sauber zu trennen. Die Maßnahmen zur Minderung beauftragt der Versicherte, aber bei den Kosten der Instandsetzung möchte der Sachversicherer verständlicherweise mitbestimmen. Die Schadenminderungskosten übernimmt der Sachversicherer generell, da das gesetzlich vorgeschrieben ist, sofern das Risiko versichert ist. Es stellt sich also die Frage, was Schadenminderung eigentlich umfasst.
Die Antwort ist erstaunlich einfach, nämlich alles was zur Stabilisierung des Gebäudes, oder des Inventars, nach dem Ermessen des Versicherungsnehmers geeignet ist. So sieht das zumindest das Versicherungsvertragsgesetz in den Paragrafen 82 und 83 vor und so steht es in allen Bedingungen der Sachversicherer. Es muss also nur noch ein Schadenprofi her, der das auch weiß und handelt wie ein Feuerwehrmann. Es gibt viele unsichere Halbprofis die nur Fotos machen, viele Fragen stellen und Angebote schreiben, aber nicht akut handeln.
Damit wären wir bei der Frage, wer als Nothelfer die erforderliche Kompetenz aufweist. Das sind sicher viele Fachleute in den rund 3.000 Firmen in Deutschland, die sich um Wasserschäden kümmern. Nur kommt es erstaunlicherweise auf die Positionierung an. Es gibt viele Betriebe, die in einer gewissen Abhängigkeit von Sachversicherern arbeiten, da deren Auftragsherkunft im Tagesgeschäft in der Hauptsache von Versicherungsunternehmen liegt. Man sagt, diese „hängen am Tropf des Sachversicherers“.
Klar dürfte sein, dass der Versicherer Wert darauflegt, dass Kosten reduziert werden. Das wiederum ist am einfachsten, wenn man auf Untersuchungen verzichtet. Wer Sachstände untersucht, müsste dann ja auch Belastungen beseitigen. Wer jedoch, wie vorgeschrieben, alle erforderlichen Untersuchungen nach geltenden Richtlinien vornimmt, fällt schnell in Ungnade bei den Sachversicherern und wird wohl zukünftig kaum noch Aufträge aus dieser Quelle erhalten. Man tut also gut daran, den herbeigerufenen Nothelfer zu fragen, ob er oft (oder fast nur) im Auftrag des Versicherers arbeitet, oder ob er von ihm unabhängig ist.
Neben den zuvor beschriebenen gesetzlichen Grundlagen stellt sich somit die Frage, was eigentlich an Maßnahmen und Untersuchungen im Falle von Wasserschäden vorgeschrieben ist. Der Helfer in der Not ist einerseits wie ein Feuerwehrmann nach den gesetzlichen Grundlagen tätig, muss aber andererseits im Namen seines Betriebs geltende Vorschriften beziehungsweise „Technische Regeln“ beachten, denn die Leistung muss nach der Instandsetzung mangelfrei sein. Deshalb wird der Helfer in der Not folgende Regeln genau kennen. Zu Anlagen selbst ist nach jedem „Eingriff“ die „Dichtheitsprüfung“ vorgeschrieben, die sich aus den jeweiligen Normen zur Erstellung und Wartung der Anlagen ergibt. Zu Eingriffen ins Trinkwassersystem ist seit 2017 gemäß VDI 6023 (Verband deutscher Ingenieure) zusätzlich die Wasseruntersuchung vorgeschrieben, die vorgelegt werden muss. Zum Heizwasser ist gemäß VDI 2035 die Überprüfung des Heizwassers vorgeschrieben, damit die Anlage keinen Schaden nimmt.
Wichtiger erscheint in Heilberufen jedoch die Hygiene. Hierzu schreibt die VdS 3151, definiert vom Verband der Sachversicherer, die Untersuchung der Bioaktivität in Bodenaufbauten vor, sowie die Untersuchung der Raumluft auf Sporen, sofern sichtbarer Befall erkennbar ist. Das lässt sich oft zum Beispiel mit Stockflecken hinter Fußleisten nachweisen, was allerdings zum Kostenersatz eine Auswirkung des ersatzpflichtigen Schadens sein muss. Wurden Belastungen festgestellt, finden sich auch entsprechende Desinfektionsmaßnahmen in der VdS 3151. Und nicht unerwähnt sollte die Pflicht zur Untersuchung auf Asbest bleiben, welche BG und BauA für Gebäude mit Baujahr vor 10/1993 festgelegt haben. Denn bis dahin wurde Asbest in vielen Bauteilen, Klebern und so weiter verwendet. Folglich muss auch dazu bei solchen Gebäuden die Untersuchung bescheinigt werden, sofern es Eingriffe in die Bausubstanz gab.
Im Schadenfall sollten Heilberufler den „Helfer in der Not“ genau befragen, ob er als unabhängiger Partner auf ihrer Seite steht, denn sie sind der Auftraggeber, nicht der Sachversicherer. Darüber hinaus lohnt die Nachfrage, ob alle Richtlinien beachtet werden und wann sie die Ergebnisse der vorgeschriebenen Untersuchungen (Bioaktivität, Raumluft, Asbest und so weiter) erhalten.
Ein versierter Vermittler kann hier Hilfestellung geben. Heilberufler sollten sich ihren Fachmann oder ihre Fachfrau daher am besten schon vor dem Schaden heraussuchen und solche Fakten klären. Denn der nächste Wasserschaden kommt bestimmt – laut Statistik des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft alle 16 Jahre in allen Gebäuden.
Lothar Droste ist Gründer der Deutschen Gütegemeinschaft Immobilien Schaden Service AG. Sein Handwerker-Netzwerk ist auf die Sanierung von Hygieneschäden, insbesondere auch in besonders sensiblen Objekten spezialisiert, zu denen auch alle wie Arztpraxen und Apotheken gehören.