Gute Nachrichten für alle, die von einem Leben in den eigenen vier Wänden träumen, aber auf’s Geld achten müssen: In 16 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten lassen sich derzeit noch Immobilen zu moderaten Preisen erwerben, die künftig auch im Wert steigen werden. In 30 weiteren Regionen sind die Voraussetzungen zumindest sehr vielversprechend.
Das zeigt der Investitionschancen-Index, der vom Hamburgischen Weltwirtschafts-Institut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2021 berechnet wurde. Besonders günstige Bedingungen für Käufer finden sich demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik.
Wer sich eine Immobilie zulegen will, stellt sich meist die Frage, ob sich der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete lohnt. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen ist der sogenannte Vervielfältiger. Diese Kennzahl bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären.
Laut der Postbank-Studie Wohnatlas 2021 stieg der Vervielfältiger binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 1,7 auf 25,7 Jahresmieten. Seit 2017 hatte er sich jährlich nur um rund eine Jahresmiete erhöht – ein Zeichen für die wachsende Dynamik im Markt.
Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. 184 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte erfüllen aktuell diese Bedingung. Hohe reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 126 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert. Beide Kriterien zusammen treffen für 16 Landkreise zu, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland bieten (siehe Liste).
Vervielfältiger 2020** maximal 25 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2020 bis 2030*** größer als 0,5 Prozent (sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger)
**Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete ***in Prozent pro Jahr (real) – Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
„Der Investitionschancen-Index rückt Regionen in den Fokus, die Kaufinteressierte bei ihrer Suche möglicherweise noch nicht auf dem Schirm hatten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.
Wer sich mit geringeren Wertsteigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich zufriedengibt, dem eröffnen sich laut Wohnatlas weitere 30 Regionen, in denen die Immobiliensuche lohnend sein könnte. Darunter sind neben 24 Landkreisen auch 6 kreisfreie Städte wie Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms.
Die Chance auf im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau moderate Kaufpreise bei erwarteten leichten Wertzuwächsen bieten auch acht Landkreise in Nordrhein-Westfalen: Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraussetzungen.
Zudem empfehlen sich sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) für den Immobilienkauf.
Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind – abgesehen vom thüringischen Weimar – in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern fänden sich sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wertentwicklung aber negativ sei, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber überdurchschnittlich hohen Preisen, so die Studienautoren.
