Jahrelang wurde vor allem in Deutschlands Großstädten kaum gebaut – doch das Bild hat sich drastisch gewandelt. Der Immobilienboom hat die Kosten für Rohstoffe und Handwerker explodieren lassen, was sich in der rasanten Entwicklung des Baupreises widerspiegelt: „In den vergangenen zehn Jahren ist dieser um 28 Prozent gestiegen“, teilte der Immobilienvermittler Immowelt Anfang März 2020 mit.

Doch das ist nicht das einzige Problem für private Bauherren: So sind auch die zum Bauen benötigten Grundstücke insbesondere in den Städten aufgrund der hohen Nachfrage knapp und damit deutlich teurer geworden. „In Berlin beträgt zum Beispiel der Bodenrichtwert, der den Durchschnitt vergangener Grundstücksverkäufe abbildet, im Zentrum bis zu 60.000 Euro pro Quadratmeter“, berichten die Experten von Immowelt. Inwieweit die Corona-Krise hier für eine nachhaltige Entspannung sorgen könnte, wird sich noch zeigen.

Auch bei den Versicherern, die sich im Bausegment engagieren, macht sich der Drang zum Eigenheim bemerkbar. „Mit dem Anstieg der Bautätigkeit hat auch der Bedarf nach einer Absicherung des Bauherrenhaftpflichtrisikos und der entsprechenden Bauleistungen zugenommen“, berichtet Uwe Dettki, Leiter Maklervertrieb bei der Grundeigentümer­Versicherung (Grundvers). Dabei richte sich der Fokus in erster Linie auf Neubauten. Aber gerade auch bei größeren Umbauten, Aufstockungen oder Anbauten sei eine Absicherung wichtig, so Dettki.

Welche Versicherungen braucht es?

„Mit steigender Nachfrage nach Immobilien ist auch die nach Versicherungen für Bauherren gestiegen“, bestätigt Thomas Saar, Spezialist für Absicherung und Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Allerdings falle immer wieder auf, dass viele Bauherren nicht wüssten, welcher Schutz tatsächlich erforderlich und was im Detail durch welche Police abgesichert sei. Gute Beratung sei daher sehr wichtig, findet Saar.

Zunächst sollte man wissen, dass sich die Kosten für den Versicherungsschutz in der Regel an der Bausumme orientieren – das heißt, die Versicherung des Bauherren zieht alle Kosten heran, die von der Einrichtung der Baustelle bis zur Fertigstellung anfallen. Immerhin: Der Preis fürs Grundstück bleibt bei der Berechnung außen vor. Und doch sind die Versicherungskosten in der Breite geklettert: „Da die Baukosten die Bemessungsgrundlage sind, sind die Beiträge in den vergangenen Jahren entsprechend gestiegen“, sagt Dettki. Bei den Beitragssätzen gebe es natürlich Unterschiede – hier sollte man jedoch in erster Linie auf einen umfassenden Versicherungsschutz achten. „Bei Ein­ und Zweifamilienhäusern sind die Beitragsunterschiede bei guten Konzepten in Relation zu den Baukosten gering“, so Dettki.

Privathaftpflicht setzt Bauherren enge Grenzen

Laut „Finanztest“ müssen Bauherren zum Beispiel für eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, die den Bau eines 250.000 Euro teuren Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 145 Quadratmetern und einer Versicherungssumme von 3 Millio­ nen Euro absichert, in vielen Fällen nur rund 0,5 Promille der Bausumme zahlen, was 125 Euro entspricht.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung bildet gewissermaßen das Fundament der Bau­versicherungen. Die Police ist für jeden Bauherren unverzichtbar. Denn er ist dafür verantwortlich, dass von „seiner“ Baustelle keine Gefahren für Dritte, sprich Unbeteiligte, ausgehen. Kommt es zu einem Unglück, muss er in unbegrenzter Höhe für den Schaden haften. „Die Risiken hier sind zahlreich – so können zum Beispiel Kinder in die Baugrube fallen oder ein Gerüst umstürzen“, sagt Thomas Saar von Dr. Klein – und räumt dabei gleich einen beliebten Trugschluss vom Tisch. „Viele Bauherren glauben, dass diese in ausreichender Höhe über die Privathaftpflichtversicherung abgedeckt sind. Aber in nur weni­gen Fällen ist das tatsächlich der Fall.“

Zu jenen wenigen Fällen gehört die „GEV­Pro Domo Premium Plus“­Deckung der Grundeigentümer­Versicherung. Dabei handelt es sich um eine Tarifvariante, die die Hamburger im März vergangenen Jahres an ihre Privathaftpflichtversicherung angedockt haben. Darin ist die Bauherrenhaftpflicht bis zu einer Bausumme von 500.000 Euro enthalten. „Dies ist aber die absolute Ausnahme“, betont Maklervertriebschef Dettki. Gerade in älteren Verträgen seien die Bausummen so gering bemessen, dass aufgrund der gestiegenen Baupreise teilweise nur noch kleinere Baumaßnahmen in der Privathaftpflicht eingeschlossen seien, so Dettki. Je nach Anbieter gelten Bauvorhaben meist bis zu einer Bausumme von lediglich 10.000 bis 100.000 Euro in der Privathaftpflicht als mitversichert.

Doch wie beim Auto gibt es natürlich auch beim Haus nicht nur einen Haftpflichtschutz, sondern auch eine „Kasko“­ Variante, die dafür sorgt, dass der Bauherr nicht auf Schäden sitzen bleibt, wenn etwas auf der Baustelle kaputtgeht. Hier kommt die Bauleistungsversicherung ins Spiel – sie ersetzt „unvorhersehbare Schäden, die durch Unwetter und Vandalismus entstehen“, sagt Experte Saar. „Der Versicherungsschutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh­, Aus­ und Umbau. Auch Schäden durch den Diebstahl von fest eingebautem Material können mit abgedeckt werden.“

Besteht hier keine entsprechende Absicherung über eine Bauleistungsversicherung, besteht laut Grundvers­Manager Dettki die Gefahr, dass der Traum vom Eigenheim bereits in der Bauphase endet.

„Müssen zum Beispiel aufgrund eines Sturmschadens, eines Elementarereignisses oder sonstiger unvorhergesehener Ereignisse bereits erstellte Gewerke wiederhergestellt werden, so trägt der Bauherr die hierfür entstehenden zusätzlichen Kosten.“ Viele Kunden seien sich dieser Regelung nicht bewusst. „Daher ist die kompetente Beratung durch einen Makler besonders wichtig“, betont Dettki – und fügt hinzu: „Bei Neubauten erfolgt nach unserem Eindruck in der Regel eine gute Beratung. Bei größeren An­ und Umbauten fehlt es hingegen bisweilen an der erforderlichen Absicherung.“

Ab wann greift die Wohngebäudeversicherung?

Oft steckt der Teufel im Detail: Die Bauleistungsversicherung zahlt zum Beispiel in der Regel nicht für Schäden durch Brände, Blitzschlag oder Explosionen. Um dieses Risiko auszuschalten, sollten Bauherren bereits ab dem ersten Spatenstich eine Wohngebäudeversicherung abschließen, in der eine Feuerrohbauversicherung während der Bauphase enthalten ist. „Viele Banken bestehen auf den Abschluss einer solchen Versicherung und vergeben andernfalls keinen Kredit“, sagt Saar. Bei Einzug in die Immobilie schütze dann die Wohngebäudeversicherung zusätzlich zur bisherigen Feuerrohbauversicherung vor Schäden durch Leitungswasser, Sturm und Hagel – idealerweise auch durch Elementarschäden, wie etwa Überschwemmungen – sowie gegebenenfalls Schäden an der Gebäudeverglasung. „Diese Versicherung wird auch von den Bauherren am meisten nachgefragt“, weiß Saar.

Ebenfalls wichtig sei die Bauherrenrechtsschutzversicherung. Sie werde kaum nachgefragt, weil viele Bauherren fälschlicherweise davon ausgingen, dass die normale Privatrechtsschutzpolice ausreiche. Eine Bauherrenrechtsschutz deckt Kosten ab, die durch juristische Streitigkeiten, etwa mit den Vertragspartnern wie Architekten oder Bauunternehmen, entstehen. Häufige Anlässe seien auch Baumängel, berichtet Saar, die oft erst im Nachhinein festgestellt werden.