Christoph Neuhaus, Gründer und Geschäftsführer von Wertfaktor Immobilien. © Wertfaktor
  • Von Redaktion
  • 26.07.2021 um 08:16
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Viele Banken tun sich schwer mit Krediten an Senioren. Das zeigt eine aktuelle Umfrage der Wertfaktor Immobilien GmbH. Das Hamburger Start-up bietet älteren Hauseigentümern als Alternative zu klassischen Darlehen die Möglichkeit, über einen Teilverkauf ihres Eigenheims an Geld zu kommen. Ein Modell, von dem auch Makler profitieren können, wie Wertfaktor-Gründer Christoph Neuhaus im Pfefferminzia-Interview betont.

Pfefferminzia: Rund 52 Prozent der Senioren fühlen sich bei der Kreditvergabe benachteiligt, ergab eine von Ihnen in Auftrag gegebene Studie. Demnach wird jeder achte Kreditantrag eines Rentners trotz Immobiliensicherheit abgelehnt. Das klingt jetzt allerdings nicht sehr nach massenhafter Ablehnung – wie ordnen Sie diese Ergebnisse ein?

Christoph Neuhaus: Wir halten die Tatsache, dass mehr als jeder achte Kreditantrag von Senioren mit Immobilieneigentum abgelehnt wird, für durchaus nennenswert. Zumal wir annehmen dürfen, dass kleinere Konsumkredite eher eine Chance auf Genehmigung haben als größere Darlehen. Und auch Kreditinstitute selbst sagen uns, dass sie älteren Menschen keine größeren Kredite mehr genehmigen dürfen, das verbietet ihnen die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Daher arbeiten heute auch Banken mit uns zusammen, die ihren Kunden eine Auswahl guter Lösungen bieten möchten, um bislang gebundenes Kapital zu nutzen, um ihre Lebensqualität im Alter zu verbessern und sich ihre Wünsche zu erfüllen.

Aus welchen Gründen wollen Senioren überhaupt Kredite in Anspruch nehmen?

Die Gründe für den Wunsch nach Liquidität im Alter sind vielfältig. Das reicht vom Traum, sich ein Wohnmobil oder eine Ferienimmobilie anzuschaffen und die noch aktive Zeit für Reisen zu nutzen, über den Anbau eines Wintergartens oder einen barrierefreien Umbau bis hin zur Unterstützung der Kinder bei deren Immobilienkauf.

Auch das Ablösen von noch bestehenden Hypotheken bei Renteneintritt ist für einige Senioren ein wichtiger Grund, den Teilverkauf zu nutzen. Viele Eigentümer wollen zum Renteneintritt schuldenfrei sein und das selbst aufgebaute Vermögen einsetzen. Das ist ein weiterer Grund, sich diese Wünsche gerade nicht per Kredit zu finanzieren.

Sie sind der Ansicht, dass sich Rentnerinnen und Rentner heute nicht mehr zwischen Haus und Geld entscheiden müssten – denn seit 2018 könnten Eigentümer ihre Immobilie auch in Teilen verkaufen. Wie funktioniert das Ganze?

Immobilieneigentümer sagen uns, wie viel Liquidität sie auf Ihrer Immobilie lösen möchten – übersetzt: wie viel Immobilie sie an uns verkaufen wollen. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie und wir kaufen den entsprechenden Teil ab – maximal 50 Prozent, so dass wir Partner auf Augenhöhe in der Immobilie sind. Wertfaktor wird so stiller Miteigentümer an der Immobilie.

Ganz wesentlich ist dabei, dass die Besitzer auch weiterhin selbstbestimmt in ihrer Immobilie wohnen können. Sie erhalten für den verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht und können über eventuelle Umbauten, Renovierungen und die Art der Pflege allein entscheiden. Auch eine Vermietung der Immobilie ist möglich, wenn sie das Objekt nicht weiter selber nutzen möchten.

Welche wirtschaftlichen Vorteile bietet das Modell den Verkäufern?

Die Verkäufer profitieren von wirtschaftlichen Vorteilen, die es so bei der Nutzung von Liquidität aus der eigenen Immobilie in Deutschland noch nicht gegeben hat: Sie haben keine Nebenkosten beim Verkauf zu tragen, da wir das komplett übernehmen. Die Kunden profitieren weiterhin von der Wertsteigerung des Objekts und können dieses an ihre Kinder vererben. Zudem beteiligt sich Wertfaktor mit bis zu 20.000 Euro an Instandhaltung und Investitionen in die Immobilie.

Die Kosten für die Kunden sind transparent und einfach verständlich. Sie zahlen für die alleinige Nutzung des verkauften Teils ein monatliches Nutzungsentgelt von 2,9 Prozent pro Jahr auf die ausgezahlte Wunschsumme. Bei einem Eigenheim im Wert von 500.000 Euro kann das beispielweise so aussehen: Wertfaktor kauft einen Anteil von 20 Prozent und zahlt 100.000 Euro aus. Für diesen Betrag fallen 2.900 Euro Nutzungsentgelt pro Jahr an, was rund 242 Euro pro Monat entspricht. Wollen sich die Kunden komplett von ihrer Immobilie trennen, kümmert sich Wertfaktor um die Vermarktung und Abwicklung. Hierfür bekommen wir 3,25 Prozent des Verkaufspreises, also die Hälfte von dem, was ein Makler kosten würde.

Viele Versicherungsmakler sind bestrebt, ihre Geschäftseinnahmen stärker zu diversifizieren, um nicht mehr so sehr vom klassischen Leben-Geschäft abhängig zu sein. Welche Rolle könnten Makler zum Beispiel in Ihrem Geschäftsmodell spielen?

Wir sehen Versicherungsmakler als ideale Partner für unser Geschäftsmodell, denn sie kennen ihre Kunden über einen langen Zeitraum und sind über deren wirtschaftliche Situation in der Regel gut informiert. Als Vertrauensperson in Finanzfragen können die Makler mit dem Teilverkauf ihr Portfolio erweitern und ihren Kunden eine Lösung anbieten, aus dem eigenen, gebundenem Immobilienkapital Liquidität zu ziehen.

Sie erweitern ihr Portfolio um einen innovativen Baustein, mit dem sich Senioren das Leben im Alter angenehmer gestalten können, und zwar ohne ihre Entscheidungsgewalt über ihr Haus zu verlieren. Wir arbeiten bereits mit über 60 Partnern zusammen und freuen uns immer über neue Interessenten, die dieses Produkt ihren Kunden vorstellen wollen.

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